大規模修繕工事はマンションの安全と資産価値を守るのに欠かせない。

日本経済新聞社の調べでは、全国のマンションの75％で修繕積立金が
国の目安とする水準を下回っていた。

積立金不足から工事を先延ばしにするケースもあり、マンションの安全性を
損なうことにもなりかねない。
国土交通省のガイドラインによると、30年間の均等払いで、15階建て未満は
1平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上は月206円を必要額の
目安としている。

実際の必要総額は建物の状態にもよるため、国の目安を下回っても直ちに
問題とは言い切れない。
ただ、不動産会（マンションデベロッパー）は新築時、販売促進を重視して
割安な積立金の月額を示すケースが多く引渡後に管理組合が実態に基づいて
定期的に見直す必要が殆どだ。

ただ増額には通常管理組合の総会で所有者の過半数が同意する必要があるが、
高齢化していたりすると、合意するのに時間がかかりやすく、また入居者が
支払いを滞納している場合もある。

積立金が足りずに金融機関からの借入や一時金徴収で賄う物件は全体の
2割に上り、工事の延期も見受けられ、また管理組合が割高な工事契約を
結ばれてしまう例も相次ぐという。

マンションはいまや国民の約1割が居住し、大規模修繕の頻度と価格を
適正にし、無理なくできる環境を整える必要がありそうだ。

【売買担当のひとり言】
マンションの大規模修繕工事は昨日今日始まった問題ではなく以前から
出ている問題ですが、ここ数年で更に話題になっているのが、タワー
マンションの大規模修繕でしょう。

最近話題になったのは2015年3月から工事が始まった埼玉県川口市に
ある55階建てのマンション「エルザタワー55」では、なんと工期2年、
工事費用は12億円ということで周囲を驚かせたのは記憶に新しいでしょう。

高層ということで、外壁等の修繕工事を難しくさせる要因だそうです。

他に考えられるマンションとしては小規模（総戸数20戸以下）の
マンションなども考えられると思われます。

大規模修繕工事の周期は約12～15年程といわれますが、それ以外にも
定期的な維持修繕は常に行われております。
また、大規模修繕工事以外で注意しなければならないのは、エレベーターの
更新工事も多額な費用が掛かります。

もっと驚かさせるのは、機械式の駐車場の更新工事でしょう。
最近ではマンション敷地内の駐車場料金も近隣相場と近づかせ、駐車場料金を
修繕積立金とは別に積立、来たる更新工事に備える管理組合も多くなりましたが
私が住んでいるマンションも含め、まだまだ安価に設定しているところが
多いでしょう。

自宅のマンション管理組合でも機械式駐車場の更新工事を想定した場合、
大規模修繕工事で積み立てられている費用では賄えないと試算されました。

それでも何らの対策をせずに今日まできておりますが、その時期が来たら
私も含め住民はあたふたすると思われます。

私自身も仕事に追われ管理組合の総会など積極的に参加が出来てないので
人にどうこういえませんが、自分たちの財産であるマンションに関わる
問題なので管理会社や理事だけに任せるのではなく、住民一人一人が積極的に
関わっていくことがマンションの寿命を長引かせるだけではなく、資産として
価値を高めていくことになるでしょうから、なるべく参加していきましょう。

現在マンションデベロッパー、建設大手が保守費用を抑えられる新工法や
建築技術、資材の向上などで12年から18年に延ばせるように変わってきてますので、
これからのマンション購入では新築、中古問わず立地や間取、価格だけではなく
積立金や長期修繕計画なども重視する事がひつようですね。

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首都圏6月
東京カンテイ（東京都品川区）が23日発表した6月の
中古マンションの平均希望売出価格（70平方メートル換算）は、
首都圏が「3623万円」と前月比0.2％下がった。

神奈川県が0.5％安の「2871万円」。
他の1都2県はほぼ横ばいだった。

例年、6月は春の需要期が終わって成約が伸び悩む。

売手が募集を中断する例もあるが、今年は流通する戸数が例年ほど減っていない。
その理由としては、来年の秋に予定されている「消費税増税」を見越し、
早目に動き出した売手がいると考えられる。

近畿圏は前月比0.3％高い2181万円。中部圏は0.9％高い1823万円だった。

【売買担当のひとり言】
今年に入ってから不動産市況は昨年ほどの勢いが感じられないと感じるのは
私だけではないでしょう。。

オリンピックが開催される2020年まで後2年と迫ってくる中で囁かれているのは
オリンピック後以降は不動産が値下がるのでは！  といわれています。

ただ、来年の秋に予定されている消費税増税前には必ず駆け込み需要が
起こることは予想されることでしょう。

ではオリンピック後、本当に値下がるのか。

余り変わらないでしょう。。。というのが私の考えです。
寧ろ現在オリンピックに向けあちらこちらで整備されている施設も完了し、
または山手線の新駅開業も迫り、オリンピックとは関係ない開発も
どんどん進み、街並みは綺麗になり、生活利便施設の充実も図られ
今日現在よりは更に発展していることと思われます。

その中で値下がることを期待し、購入を待とうとしてしまうとことを危うい
考えかもしれないと思うのは私だけでしょうか・・・。

上述で記載した通り、今年は昨年と違い勢いが感じられません。
ただ、少なからず年末は毎年のこと年内に入居を間に合わせたいという
お客様が10月頃から動きだし、また来年は消費税増税の話題が本格化し、
不動産市況は若干の盛況をみせると思います。

盛況の場合、価格はやっぱり上がったり、値下げ交渉をしている間に
他のお客様に満額で横取りされてしまったりと悪いことばかりが重なります。

だからこそ、今、勢いのない市況の中にこそ物件購入のチャンスがあります。
価格は頭打ちとなり、市況の勢いが感じられないとなれば価格が若干下がり、
更に値下げ交渉にも応じて頂けることも多くなりますので、気に入った物件が
案外安く購入できたってこともあるかと思います。

希望エリア、価格、条件とうお問合せ頂ければ物件情報をメール致しますので、
お気軽にお問い合わせくださいね。

最後に、オリンピック後の値下げを期待することは良いことですが、
幾らの値下げを考えてますか？　数千万単位の値下げはほぼありませんよ。

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将来も活動されると考えられる断層は「活断層」と呼ばれ、
現在日本では2,000以上が見つかっている。

活断層によって引き起こされる地震は、地下の浅い所で起きるため、
私たちの生活に大きな被害をもたらす。
この活断層は【国土地理院】の「活断層図」で閲覧できるので、
お探しのエリアの近くに活断層があるかどうを事前にチェックすることも！

また、その土地の成り立ちまでワンクリックで分かる。
先週記述した「重ねるハザードマップ」でも確認できるが、
その土地が盛土地、埋立地なのか、切土地なのか、または台地なのか
氾濫平野なのか等について、国土地理院の「地形分類」では、身の回りの
土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックで確認が出来る。

以前は内容によって様々な各役所を廻る必要があり、古地図や地名の由来など
その土地の成り立ちを調べていましたが、とても時間がかかり、かなり大変な
作業となっていたが、国土地理院のデーターは有効活用すべきである。

自分でできるチェックポイント

ハザードマップ、国土地理院データによって様々な情報を手にすることは出来るが
実際に現地で確認すべきことが重要という。

まずは土地の高低差、擁壁（ようへき）があるかどうかを確認。

その土地の安全がデータ上で確認ができたとしても、隣地との高低差や
擁壁の強度などは個別に確認しなければならない。
例えば、道路や隣地より土地の地盤面が低い場合は、道路から雨水が流入してくる
可能性や隣地から土地が流入してくる可能性もある。

逆に土地の地盤面が道路より高い場合は、擁壁の構造や許認可の有無などを
チェックしたり、現地で擁壁などの傾きがないかなどの確認も必要。

今回紹介したデータは全て無料で閲覧が可能なので、
データーと自分の足で現地を見ることは今後の「不動産探し」では重要になる。

【売買担当のひとり言】
西日本豪雨被害の後に連日続く猛暑！
今日、東京（青梅市）でも5年ぶりに40度を超える記録と発表がありました。

今後はますます自然災害の脅威が高まっていくことと思われます。

当然に自然災害のリスクが低い住まい・エリアを選ぶことが望ましいのでしょうが
人それぞれの生活をしていくうえで、そうもいってられないことが殆どでしょう。

ただ、100あるリスクを少しでも低くすることで、自分の命は勿論、家族が
守られるなら手間を惜しまず確認した方が良いですね。

その土地を確認することも重要ですが、近くにある避難施設を確認して、
家族と共有することは大切ですね。

我が家でも災害が起こった場合の集合場所（避難所）を事前に決め、
むやみに動かず暫くは家族の連絡等を待とうと取り決めてます。

我が国は台風は勿論のこと、地震、昨今ではゲリラ豪雨など自然災害から
逃れることは出来ませんので、少しでも危険リスクなどを回避することを
考えましょう。

お仕事でお忙しいというお客様、ご安心ください。
私共は仕事で動いてますので、気になるエリア等ご連絡を頂ければ
代わりに調査致します。

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