不動産情報

新築マンション売れ行き好調 消費増税の影響なし!

新築マンションの売れ行きは消費増税の影響をほとんど受けていない。
現在の低金利が続く限り、今後も価格は「高水準」で推移するが、
さらに上昇する可能性は低い。

不動産協会の菰田正信理事長(三井不動産社長)は、住宅の購入検討者は
満足する物件しか購入しない傾向があるとして、マンションの高値が続くと
指摘し、新築の発売戸数が絞り込まれていけば中古物件を選択する人が増える
可能性が高いと話す。

【売買担当のひとり言】
先日、中古マンション前年比高と掲載いたしましたが、
今回も上記のニュースが出ておりました。

消費増税による買い控えは当初から心配されておりませんでしたが
新築の平均価格は何年も上昇傾向が続く中、中古物件に流れ込むサイクルが
連れ高の要因です。

価格の上昇はすでに高止まりしておりますが、今後も価格は高水準で推移する
とありますので、オリンピック終了の影響は少ないと感じられますので、
良い物件と巡り合えれば、迷わずに「決めた」の判断が良いかもしれませんね。

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中古マンション 前年比1.4%高!

東京カンテイ(東京都品川区)が30日発表した2019年の首都圏の
中古マンション平均希望売り出し価格は前年比1.4%高い「3,395」万円と
なった。

3.3平方㍍あたりの単価も2.1%上がって185万4000円となり、
いずれも6年連続での上昇。

新築の販売価格高騰が中古物件に波及し、連れ高となっていることが要因。

新築の平均価格は5.6%高い「5,904」万円、3.3平方㍍の単価は
6.1%高の309万4000円で、ともに3年連続で上昇した。
単価が300万を超えたのはバブル期の1991年以来28年ぶりということ。

18年まで2年間は平均専有面積が拡充していたが、19年は縮小に転じた。

【売買担当のひとり言】
2020年、東京オリンピックの開催までもうすぐですね。
2013年9月の投開票で東京開催が決定されてから、もう7年が経過するんですね。

アベノミクスから景気は上向きになり始めたのは確かですが、
オリンピック開催が決定されてからは首都圏の不動産が著しく上がって
いったのは上記の東京カンテイ発表の通り、6年連続での上昇という結果にも見て取れますね。

巷ではオリンピック終了に伴い不動産下落が始まるということも噂されてます。
ただオリンピック村の第1期の即日完売は最近話題になりました。

また東京近郊ではオリンピックとは関係なく駅周辺の開発や
商業施設、大型マンションの建築が続いております。
街が便利になれば人や物が集まり、その街の価値を高めることになりますので、
購入判断を悩まれているお客様、オリンピックが終わったとしても
不動産価格の影響はあまり考えられませんので、早めに探し出したほうが
無難かもしれませんよ。

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平成30年地価、全用途平均が27年ぶりに上昇!

全国約22,000地点を対象に国土交通省は「平成30年地価調査」(7月1日)実施し、
その結果を公表した。

調査の結果、全国平均では全用途平均が平成3年以来27ぶりに下落から上昇に転じた。
住宅地を圏域別にみると、東京平均変動率は5年連続で上昇し、上昇幅も昨年より大きい。

半年ごとの地価動向としては、前半(平成29年7月~平成30年1月)が0.7%の上昇、
後半(平成30年1月~平成30年7月)が0.8%の上昇となる。

地方圏の平均変動率は下落を続けているが、下落幅は縮小傾向を継続している。
半年ごとの地価動向としては、前半が0.5%の上昇、後半が0.7%の上昇となった。

商業地を圏域別にみると東京圏の平均変動率は6年連続の上昇となり、
庄小幅も昨年より拡大。
半年ごとの地価動向としては、前半が2.2%上昇、後半が2.5%の上昇。
※大阪圏も6年連続の上昇となっている。

上昇の背景として、全国的に雇用、所得環境が改善する中で、交通利便性や
住環境の優れた地域を中心に住宅需要が堅調であり、外国人観光客の増加に伴う
店舗、ホテル需要の高まりや再開発事業等の進展等で投資需要が拡大している
ことなどが考えられる。

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地盤の液状化現象・洪水などの自然災害によるリスクとなる土地なのかを事前に調べる方法!

地盤の液状化現象とは、地震によって地盤が液状になる現象の事をいいます。

阪神・淡路大震災や東日本大震災でも液状化現状の発生によって地盤が軟化し、
その上に建っていた建物が沈下・傾斜・倒壊するといった被害が多く見られた。

液状化は、以前に河川、池、湖沼、水田だった土地や、臨海部の埋立地などで
発生しやすい傾向があります。

購入を検討しているエリア、自宅などが液状化する可能性について調べる
方法としては、自治体のホームページ等で好評されている「液状化予測図」を
利用することができ、また国土地理院が発行する過去の地形図や土地条件図、
自治体の地盤調査データなども参考にすることが大事。

調査の結果、液状化の可能性があると判断できる場合には、地盤調査を実施し、
実際の地盤の状況を把握したうえで対策を講じることが望ましい。

液状化のほかにも、津波、洪水、高潮、土砂災害等、さまざまな自然災害による
リスクが考えられるが、調査にあたっては、ハザードマップを確認すること。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害の発生する
恐れのある区域を地図上に表示するとともに、避難施設の配置状況等を
知らせる地図になる。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、全国の各市町村の
ハザードマップがリンク(https://disaportal.gsi.go.jp/)されている。
また、洪水浸水想定区域や土砂災害危険箇所、土地条件図や治水地形分類図等も
重ねて閲覧することができる。

【売買担当より】
このたびの災害(北海道胆振東部地震、台風21号)により被害を受けられた皆さまに、
こころよりお見舞い申し上げます。

今年は台風の発生や進路、大阪北部地震や北海道胆振東部地震など自然災害の
水、風、揺れ、土砂災害など様々なかたちで脅威を見せられました。

平成30年7月15日、23日で2回に渡り不動産情報でもご案内したハザードマップの
重要性が今後高まることを感じました。

自然災害の猛威においては我々は余りにも無力ですが、不動産取引において
物件の説明は勿論重要ですが、購入される地域がどの様なところかもしっかり
説明し、購入者様もしっかりと認識することができれば災害に直面したときの
対処が大分違うのではないかと思います。

一人一人の認識が重要なのでしょうが、このハザードマップの存在を自治体は
もっともっとアピールしていくことが重要なのではと思います。

災害は何時、どこで起きるか予測できませんが、自分たち家族が住むエリアが
どの様な場所なのかを認識することで地域に対する関わりも高まると思います。
不動産取引ではハザードマップの説明は重要事項説明ではないとされておりますが、
被害を少しでも減少できることを考え、少しでもお役に立てれるよう、
取引の際にはハザードマップの重要性を更に説明していきたいと思います。

被災された地域の一日も早く復旧されますようお祈り申し上げます。

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住宅ローン金利 大手4行が上げ!

大手5行が31日、9月に適用する住宅ローン金利を発表!

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託銀行の4行が
10年固定型の最優遇金利をそれぞれ0.05%引き上げ、りそな銀行は据え
置いた。

日銀が7月末に長期金利の小幅な上昇を容認したことが背景にある。

大手行が徐々に受託ローン金利を上げる傾向が鮮明になってきたことが
伺える。

三菱UFJ銀行は0.90%、三井住友銀行は1.20%、みずほ銀行は0.90%
三井住友信託銀行は0.85%、りそな銀行は0.75%とした。

日銀が2016年2月にマイナス金利政策を導入し、大手行は一斉に金利を
引き下げたが、17年半ばごろから引き揚げ傾向にある。
9月の金利は、みずほ銀行で17年4月以来、三井住友信託銀行はマイナス
金利導入前の15年9月以来の高水準となる。

ローンの残高も減少している。
18年6月末時点の大手5行(りそなは、りそな銀行、埼玉りそな銀行、
近畿大阪銀行)の住宅ローン残高を集計すると50兆円となり、前年同月と
比べ0.7%減だった。

ただ地方銀行の住宅ローンの残高はまだ伸びている。
全国地方銀行協会の統計によると、会員64行の18年3月末時点の残高は
57兆円で前年比で2.8%増だった。

大手で減り、地銀で増える構図となった。

【売買担当のひとり言】
この先の金利は分かりませんが、ゼロ金利政策から数年
正直低金利と金融機関の住宅ローン審査がゆるく感じた期間が続いたと
思います。

住宅ローン審査では「この人」難しいかなぁ~と思ったお客様でも
承認となり銀行の担当者も私もビックリなんてこともありました。。。

承認となれば購入できるから私もお客様も良かったのですが、昔なら
買えない人が買えちゃったっていうことが数年見られます。
その中で日銀が小幅な上昇を認めたとはいえ大手が一斉に金利上昇を行い、
更に上昇を推し進めれば、ここ数年で昔なら買えなかった人たちが果たして
払えるのでしょうか・・・。

何となく「サブプライムローン」を思いだすのは私だけでしょうか。

ただ過去の失敗、教訓があるから大丈夫でしょうね。
歴史は繰り返さないと信じましょう!

とはいえ金利はまだまだ低いです。
今後の上昇も見越してお早目のご検討、ご購入をお勧めします。

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修繕積立金 75%が国の目安未達!

大規模修繕工事はマンションの安全と資産価値を守るのに欠かせない。

日本経済新聞社の調べでは、全国のマンションの75%で修繕積立金が
国の目安とする水準を下回っていた。

積立金不足から工事を先延ばしにするケースもあり、マンションの安全性を
損なうことにもなりかねない。
国土交通省のガイドラインによると、30年間の均等払いで、15階建て未満は
1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上は月206円を必要額の
目安としている。

実際の必要総額は建物の状態にもよるため、国の目安を下回っても直ちに
問題とは言い切れない。
ただ、不動産会(マンションデベロッパー)は新築時、販売促進を重視して
割安な積立金の月額を示すケースが多く引渡後に管理組合が実態に基づいて
定期的に見直す必要が殆どだ。

ただ増額には通常管理組合の総会で所有者の過半数が同意する必要があるが、
高齢化していたりすると、合意するのに時間がかかりやすく、また入居者が
支払いを滞納している場合もある。

積立金が足りずに金融機関からの借入や一時金徴収で賄う物件は全体の
2割に上り、工事の延期も見受けられ、また管理組合が割高な工事契約を
結ばれてしまう例も相次ぐという。

マンションはいまや国民の約1割が居住し、大規模修繕の頻度と価格を
適正にし、無理なくできる環境を整える必要がありそうだ。

【売買担当のひとり言】
マンションの大規模修繕工事は昨日今日始まった問題ではなく以前から
出ている問題ですが、ここ数年で更に話題になっているのが、タワー
マンションの大規模修繕でしょう。

最近話題になったのは2015年3月から工事が始まった埼玉県川口市に
ある55階建てのマンション「エルザタワー55」では、なんと工期2年、
工事費用は12億円ということで周囲を驚かせたのは記憶に新しいでしょう。

高層ということで、外壁等の修繕工事を難しくさせる要因だそうです。

他に考えられるマンションとしては小規模(総戸数20戸以下)の
マンションなども考えられると思われます。

大規模修繕工事の周期は約12~15年程といわれますが、それ以外にも
定期的な維持修繕は常に行われております。
また、大規模修繕工事以外で注意しなければならないのは、エレベーターの
更新工事も多額な費用が掛かります。

もっと驚かさせるのは、機械式の駐車場の更新工事でしょう。
最近ではマンション敷地内の駐車場料金も近隣相場と近づかせ、駐車場料金を
修繕積立金とは別に積立、来たる更新工事に備える管理組合も多くなりましたが
私が住んでいるマンションも含め、まだまだ安価に設定しているところが
多いでしょう。

自宅のマンション管理組合でも機械式駐車場の更新工事を想定した場合、
大規模修繕工事で積み立てられている費用では賄えないと試算されました。

それでも何らの対策をせずに今日まできておりますが、その時期が来たら
私も含め住民はあたふたすると思われます。

私自身も仕事に追われ管理組合の総会など積極的に参加が出来てないので
人にどうこういえませんが、自分たちの財産であるマンションに関わる
問題なので管理会社や理事だけに任せるのではなく、住民一人一人が積極的に
関わっていくことがマンションの寿命を長引かせるだけではなく、資産として
価値を高めていくことになるでしょうから、なるべく参加していきましょう。

現在マンションデベロッパー、建設大手が保守費用を抑えられる新工法や
建築技術、資材の向上などで12年から18年に延ばせるように変わってきてますので、
これからのマンション購入では新築、中古問わず立地や間取、価格だけではなく
積立金や長期修繕計画なども重視する事がひつようですね。

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中古マンション 0.2%値下がり

首都圏6月
東京カンテイ(東京都品川区)が23日発表した6月の
中古マンションの平均希望売出価格(70平方メートル換算)は、
首都圏が「3623万円」と前月比0.2%下がった。

神奈川県が0.5%安の「2871万円」。
他の1都2県はほぼ横ばいだった。

例年、6月は春の需要期が終わって成約が伸び悩む。

売手が募集を中断する例もあるが、今年は流通する戸数が例年ほど減っていない。
その理由としては、来年の秋に予定されている「消費税増税」を見越し、
早目に動き出した売手がいると考えられる。

近畿圏は前月比0.3%高い2181万円。中部圏は0.9%高い1823万円だった。

【売買担当のひとり言】
今年に入ってから不動産市況は昨年ほどの勢いが感じられないと感じるのは
私だけではないでしょう。。

オリンピックが開催される2020年まで後2年と迫ってくる中で囁かれているのは
オリンピック後以降は不動産が値下がるのでは!  といわれています。

ただ、来年の秋に予定されている消費税増税前には必ず駆け込み需要が
起こることは予想されることでしょう。

ではオリンピック後、本当に値下がるのか。

余り変わらないでしょう。。。というのが私の考えです。
寧ろ現在オリンピックに向けあちらこちらで整備されている施設も完了し、
または山手線の新駅開業も迫り、オリンピックとは関係ない開発も
どんどん進み、街並みは綺麗になり、生活利便施設の充実も図られ
今日現在よりは更に発展していることと思われます。

その中で値下がることを期待し、購入を待とうとしてしまうとことを危うい
考えかもしれないと思うのは私だけでしょうか・・・。

上述で記載した通り、今年は昨年と違い勢いが感じられません。
ただ、少なからず年末は毎年のこと年内に入居を間に合わせたいという
お客様が10月頃から動きだし、また来年は消費税増税の話題が本格化し、
不動産市況は若干の盛況をみせると思います。

盛況の場合、価格はやっぱり上がったり、値下げ交渉をしている間に
他のお客様に満額で横取りされてしまったりと悪いことばかりが重なります。

だからこそ、今、勢いのない市況の中にこそ物件購入のチャンスがあります。
価格は頭打ちとなり、市況の勢いが感じられないとなれば価格が若干下がり、
更に値下げ交渉にも応じて頂けることも多くなりますので、気に入った物件が
案外安く購入できたってこともあるかと思います。

希望エリア、価格、条件とうお問合せ頂ければ物件情報をメール致しますので、
お気軽にお問い合わせくださいね。

最後に、オリンピック後の値下げを期待することは良いことですが、
幾らの値下げを考えてますか? 数千万単位の値下げはほぼありませんよ。

☆不動産のご購入、ご売却はアイテル(株式会社アイキャンエステート)まで!
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その土地(場所)は災害に強いか! ②

将来も活動されると考えられる断層は「活断層」と呼ばれ、
現在日本では2,000以上が見つかっている。

活断層によって引き起こされる地震は、地下の浅い所で起きるため、
私たちの生活に大きな被害をもたらす。
この活断層は【国土地理院】の「活断層図」で閲覧できるので、
お探しのエリアの近くに活断層があるかどうを事前にチェックすることも!

また、その土地の成り立ちまでワンクリックで分かる。
先週記述した「重ねるハザードマップ」でも確認できるが、
その土地が盛土地、埋立地なのか、切土地なのか、または台地なのか
氾濫平野なのか等について、国土地理院の「地形分類」では、身の回りの
土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックで確認が出来る。

以前は内容によって様々な各役所を廻る必要があり、古地図や地名の由来など
その土地の成り立ちを調べていましたが、とても時間がかかり、かなり大変な
作業となっていたが、国土地理院のデーターは有効活用すべきである。

自分でできるチェックポイント

ハザードマップ、国土地理院データによって様々な情報を手にすることは出来るが
実際に現地で確認すべきことが重要という。

まずは土地の高低差、擁壁(ようへき)があるかどうかを確認。

その土地の安全がデータ上で確認ができたとしても、隣地との高低差や
擁壁の強度などは個別に確認しなければならない。
例えば、道路や隣地より土地の地盤面が低い場合は、道路から雨水が流入してくる
可能性や隣地から土地が流入してくる可能性もある。

逆に土地の地盤面が道路より高い場合は、擁壁の構造や許認可の有無などを
チェックしたり、現地で擁壁などの傾きがないかなどの確認も必要。

今回紹介したデータは全て無料で閲覧が可能なので、
データーと自分の足で現地を見ることは今後の「不動産探し」では重要になる。

【売買担当のひとり言】
西日本豪雨被害の後に連日続く猛暑!
今日、東京(青梅市)でも5年ぶりに40度を超える記録と発表がありました。

今後はますます自然災害の脅威が高まっていくことと思われます。

当然に自然災害のリスクが低い住まい・エリアを選ぶことが望ましいのでしょうが
人それぞれの生活をしていくうえで、そうもいってられないことが殆どでしょう。

ただ、100あるリスクを少しでも低くすることで、自分の命は勿論、家族が
守られるなら手間を惜しまず確認した方が良いですね。

その土地を確認することも重要ですが、近くにある避難施設を確認して、
家族と共有することは大切ですね。

我が家でも災害が起こった場合の集合場所(避難所)を事前に決め、
むやみに動かず暫くは家族の連絡等を待とうと取り決めてます。

我が国は台風は勿論のこと、地震、昨今ではゲリラ豪雨など自然災害から
逃れることは出来ませんので、少しでも危険リスクなどを回避することを
考えましょう。

お仕事でお忙しいというお客様、ご安心ください。
私共は仕事で動いてますので、気になるエリア等ご連絡を頂ければ
代わりに調査致します。

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その土地(場所)は災害に強いか!

前触れもなく突然にやってくる自然災害。
自分や家族の命と財産を守るため、住まいをどんな場所を選ぶかを
真剣に考えたことがある人は少ないという。

災害に強い土地と弱い土地を見分けるには「どこに確認すれば良いかなど
方法やチェックすべきポイントがある」

その土地(場所)は災害に強いか弱いか、誰に何をきくのか?

まずは「ハザードマップ」を確認すべき!
ハザードマップとは、一般的に自然災害による被害の軽減や防災対策に
使用する目的で、被災想定区域や避難場所、避難経路などの防災関係施設の
位置などを表示した地図になります(参考:国土地理院)。

つまり、「事前に災害が想定できる区域」などが記されている地図です。
国土交通省の「国土交通省ハザードマップポータルサイト」では、洪水・
土砂災害・津波のリスク情報や道路防災情報・土地の特徴、成り立ちなどを
地図や写真に事由に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」や、
各市町村が作成したハザードマップへリンクする「わがまちハザードマップ」
などが利用できる。

これからの住まい探しに注目されるポータルサイトだ。

横浜市では「横浜の地盤」に関する情報を地図上にまとめたものもある。
横浜市行政地図提供サービスの「地盤View」は、横浜の地盤(ボーリング調査)に
関する情報を地図上にまどめたものが閲覧できる。

地盤の強さは家づくりに欠かせないもの。
横浜で家さがし、土地探しをされている方は、一度チェックしてみては!

【売買担当のひとり言】
近年、想定外の自然災害等が頻発していますね。
自宅も心配ですが、何よりも守らなければならないものは家族や自分の命です。

私だけではないかもしれませんが、物件の売買契約を締結する際、事前に自治体が
発行している洪水ハザードマップや防災ハザードマップをチェックし、リスク等の
ご説明は欠かせません。

ただ、お客様自身でも上記のハザードマップは是非とも活用してほしいと思います。

後は自然災害が発生した時、自分や家族がどこにいるかがポイントですが、
自宅にいる場合、安心できるところでなくてはいけませんね。

次回不動産情報では【国土地理院のデータを有効活用】する情報や自分で
できるチェックポイントを紹介いたします。

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土地売買で注意!境界線 不明確だとトラブルも

土地の売買契約を締結する場合、一般の不動産売買契約書には
【売主は買主に対し、引渡日までに境界を明示する】と書かれている。
※境界票には金属のプレートや鋲(びょう)が用いられ、隣地との境界の
ポイントにあることが殆どで、この示した境界点を結ぶと境界線が出来るが、
これらが不明確だと隣の土地所有者とトラブルになることも想定される。

売主の負担と責任で売却する土地の範囲を買主に明示するという意味だが
契約を急ぐ不動産業者は確認作業を後回しにしがちだといわれている。
更にひどい場合、売主と買主に不動産業者から具体的な指示も無く、
明示そのものをしないこともあり、また「境界標は一部見当たらないが、
測量図があるので問題はない」などと説明することがあるが、ここに重要な
注意点がある。

測量図には(1)確定測量図、(2)現況測量図、(3)地積測量図の
3種類がる。
(1)確定測量図とは、自分の敷地と接する隣地所有者が境界線と境界点に
ついて合意している測量図で、合意の証として測量図を添付した
「境界確認書(筆界確認書)」を作成する。これなら長い年月が経過し、
万が一、境界標がなくなっても復元が可能である。
※確定測量図には公道の管理者である自治体も含まれる。

(2)現況測量図は隣地の所有者の意思とは関係なく土地所有者の
主観に基づいて測量しただけで、境界標を改めて設置できず、測量図の
隅に「隣地の所有者との立合いはしていない」といった記載があるので、
確認する事が重要。

ただし、現況測量図でも敷地に接する公道を除く、隣地所有者のみとの
立会を済ませたものもあるので、売主または不動産業者に確認することが大事。

(3)地積測量図は法務局に備え付けられており、土地の地積変更、
地積更生登記、分筆登記などの申請をするときに法務局へ提出される。
このため、法的効力があると考えがちだが必ずしもそうではないケースもある。

法務局を管轄する法務省は、1977年(昭和52年)9月3日以前の地積測量図は
現在の基準より低い制度のものがあるとしているが、2005年(平成17年)
3月7日以降に作成されたものは実質的に確定測量図と同等の効力があると
いわれているので、作成年月日が重要な確認ポイントとなる。

現地に境界標が無い場合、確定測量図や信頼できる地積測量図がない場合、
測量しなおす必要が大事だが、土地の面積や隣接する所有者数などで
費用は変わるので、土地の取引には先に確認することが重要と思われる。

【売買担当のひとり言】
私も土地取引の場合に一番注意するところで、売主様への確認、現地での
目視は必ず行う様にしております。

比較的新しい分譲地などには境界標が残っているケースが多いですが、
代々お住まいになっている土地の売却や数十年前の分譲地などには
境界標がなくなってしまっているケースが多く見られます。

その様な場合には、必ず売主様に費用は別に掛かってしまいますが、
取引後のトラブルを防ぐため、資格をもつ土地家屋調査士に測量を
依頼することを提案しております。

確定測量が一番望ましいですが、費用や土地の状況など様々な事情が
有る場合は隣地所有者立会のみの現況測量図の実施をお勧めしております。
新たに測量をすることにより、隣地との境界トラブルや、越境等も解消
されますので、買主様も安心して購入できることだと思われます。

ただ、隣地が空家で所有者が不明の場合などもございますので、
その様な場合は、買主様のリスクを少しでも無くすべく現況の状況等を
鑑みて売主様の主観に基づき測量するケースもございます。

費用は30坪程度の土地で隣地が4件程度の場合、約50~70万円はかかる
ケースが多いですが、状況によってはそれ以上になることもあります。

弊社では1都3県で土地家屋測量士事務所と提携をしておりますので、
土地のご売却をご検討の方、測量だけでもしておきたいという方でも
ご紹介可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

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