国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価を発表しました。変動率の全国平均は昨年を0.5％下回りました。全国平均が前年を下回るのは6年ぶりです。上昇した地域でも上昇幅は全体的に昨年よりかなり縮小傾向がみられます。

東京都内は「東京国税局」が7月1日発表した都内の2021年1月時点の路線価は、前年比1.1％下落し、13年以来8年ぶり。

新型コロナウイルスの感染拡大による外国人観光客の減少が響き、都内の観光地や繁華街の下落が目立つ。

都内48の税務署管内ごとの最高路線価は、37地点で下落、7地点は横ばい、3地点で上昇。
前年も既にコロナ過の中ではありましたが、下落した地点はゼロで、上昇したのが45地点という結果から見れば今年の下落は当然と見られる。

最高路線価が10％以上下落したのは2地点で、浅草の雷門通り（11.9％）、秋葉原の中央通り（10.5％）との結果で、その他の下落率の上位は上野・銀座・新宿など都心部の商業地が目立つ結果となった。

路線価は、毎年1月1日を評価点として、国土交通省が発表する都道府県地価調査などをもとに、時価の80％程度として算定されています。
路線価はある程度の変動を吸収できるよう時価より低く設定されていますが、時価が想定以上に下落した場合は割高な路線価で資産評価が行われることになります。

日本で最初に新型コロナウイルス患者が報告されたのは2020年1月16日、その後大型クルーズ船内の集団感染、4月7日に1回目の緊急事態宣言が発出されました。
その為、2020年3月に公表された地価公示は新型コロナウイルスの影響なく反映されましたがは、昨年はコロナ禍によって年の途中で大幅に地価が下落し、路線価などが地価を上回った地域が出たため、大阪・ミナミなどで初の減額補正が行われました。

国税庁は、令和3年3月に公示された地価調査では大幅な下落は見られなかったとしつつも、
コロナ禍の不透明感が続くため、「柔軟に対応できるようにする」としていますが、7月12日から東京都は4回目の緊急事態宣言が出されます。
まだまだ新型コロナウイルスの影響は続くと見られ、今後も減額補正が行われるのかが懸念されます。

一日も早くコロナ前の生活に戻れることを切に願い、新型コロナウイルスの沈静を祈ります。

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この1年、新型コロナウイルスでオリンピックの延長、イベントの中止など日本経済全体に
大きな影響を及ぼし、また自粛や時短など様々な制限を強いられる1年となりました。
現在も第3次緊急事態宣言の真っただ中になりますが、この苦難を乗り越えて、コロナ前の生活へ
いち早く戻れることを願います！

不動産業界では、店頭への来客数が減少するなど一時的に影響を受けた時期もございますが、
現在では、ほぼ影響を受けずに各社好調に売却が進められている状況で物件数が少なくなって
おります。

ここ数年は職住近接が注目され、都心への通勤を前提に住居を考える方が多く、「駅近物件」や
「都心部」であることが重視されていましたが、各企業のテレワークでの働き方が広がったことにより、
住居選びのポイントに変化が見られはじめ、「駅から多少距離がある物件」や「自然を求め郊外の物件」
などであっても評価されてきております。

また売買物件は賃貸物件と違い、長く暮らすことを前提に住居を選ぶことから、新築物件に
こだわる人が多数派でしたが、近年は若い世代を中心に新築志向が低くなりつつあり、
新築・中古に拘らず、状況に応じて物件を選ぶ方が多くなっております。

千代田、江東、墨田区などでもここ数年、マンションの建設ラッシュで築年数の浅い物件が
中古市場にも多く供給されるようになりましたが、もともと築年数が経過している物件が多い為、
この変化は、それらの物件にとってはより良い結果をもたらすことになっていくと思います。

現時点では新型コロナウイルスが不動産業界に与える影響が一時的、限定的なものであるとしても
今後の影響を最小限に抑えるため、適切な対策等が必要で現在、不動産業界で取っている対策は
以下の通りかと思います。

・店頭窓口にアクリル板などの設置をして、飛沫感染を予防する。
・顧客からの物件に関する問い合わせや質問を、テレビ通話などのリモート技術を採用している。
・VR（仮想現実）技術を活用し、オンラインでの物件見学を実施している。
・重要事項の説明や契約を店舗来店からテレビ通話によりリモートで実施している。

などなど各社対策は様々なことを実施しております。

とはいえ、中古売買など居住用の不動産業界は実際に物件を見ることが必要なことから
テレワークは不動産業界全体の課題として突き付けらましたが、感染対策に十分注意をしながら、
今後も出来る限りの対策を講じて参りますので、売却、購入のお客様はご安心してご相談くださいませ。

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新築マンションの売れ行きは消費増税の影響をほとんど受けていない。
現在の低金利が続く限り、今後も価格は「高水準」で推移するが、
さらに上昇する可能性は低い。

不動産協会の菰田正信理事長（三井不動産社長）は、住宅の購入検討者は
満足する物件しか購入しない傾向があるとして、マンションの高値が続くと
指摘し、新築の発売戸数が絞り込まれていけば中古物件を選択する人が増える
可能性が高いと話す。

【売買担当のひとり言】
先日、中古マンション前年比高と掲載いたしましたが、
今回も上記のニュースが出ておりました。

消費増税による買い控えは当初から心配されておりませんでしたが
新築の平均価格は何年も上昇傾向が続く中、中古物件に流れ込むサイクルが
連れ高の要因です。

価格の上昇はすでに高止まりしておりますが、今後も価格は高水準で推移する
とありますので、オリンピック終了の影響は少ないと感じられますので、
良い物件と巡り合えれば、迷わずに「決めた」の判断が良いかもしれませんね。

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東京カンテイ（東京都品川区）が30日発表した2019年の首都圏の
中古マンション平均希望売り出し価格は前年比1.4％高い「3,395」万円と
なった。

3.3平方㍍あたりの単価も2.1％上がって185万4000円となり、
いずれも6年連続での上昇。

新築の販売価格高騰が中古物件に波及し、連れ高となっていることが要因。

新築の平均価格は5.6％高い「5,904」万円、3.3平方㍍の単価は
6.1％高の309万4000円で、ともに3年連続で上昇した。
単価が300万を超えたのはバブル期の1991年以来28年ぶりということ。

18年まで2年間は平均専有面積が拡充していたが、19年は縮小に転じた。

【売買担当のひとり言】
2020年、東京オリンピックの開催までもうすぐですね。
2013年9月の投開票で東京開催が決定されてから、もう7年が経過するんですね。

アベノミクスから景気は上向きになり始めたのは確かですが、
オリンピック開催が決定されてからは首都圏の不動産が著しく上がって
いったのは上記の東京カンテイ発表の通り、6年連続での上昇という結果にも見て取れますね。

巷ではオリンピック終了に伴い不動産下落が始まるということも噂されてます。
ただオリンピック村の第1期の即日完売は最近話題になりました。

また東京近郊ではオリンピックとは関係なく駅周辺の開発や
商業施設、大型マンションの建築が続いております。
街が便利になれば人や物が集まり、その街の価値を高めることになりますので、
購入判断を悩まれているお客様、オリンピックが終わったとしても
不動産価格の影響はあまり考えられませんので、早めに探し出したほうが
無難かもしれませんよ。

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全国約22,000地点を対象に国土交通省は「平成30年地価調査」（7月1日）実施し、
その結果を公表した。

調査の結果、全国平均では全用途平均が平成3年以来27ぶりに下落から上昇に転じた。
住宅地を圏域別にみると、東京平均変動率は5年連続で上昇し、上昇幅も昨年より大きい。

半年ごとの地価動向としては、前半（平成29年7月～平成30年1月）が0.7％の上昇、
後半（平成30年1月～平成30年7月）が0.8％の上昇となる。

地方圏の平均変動率は下落を続けているが、下落幅は縮小傾向を継続している。
半年ごとの地価動向としては、前半が0.5％の上昇、後半が0.7％の上昇となった。

商業地を圏域別にみると東京圏の平均変動率は6年連続の上昇となり、
庄小幅も昨年より拡大。
半年ごとの地価動向としては、前半が2.2％上昇、後半が2.5％の上昇。
※大阪圏も6年連続の上昇となっている。

上昇の背景として、全国的に雇用、所得環境が改善する中で、交通利便性や
住環境の優れた地域を中心に住宅需要が堅調であり、外国人観光客の増加に伴う
店舗、ホテル需要の高まりや再開発事業等の進展等で投資需要が拡大している
ことなどが考えられる。

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地盤の液状化現象とは、地震によって地盤が液状になる現象の事をいいます。

阪神・淡路大震災や東日本大震災でも液状化現状の発生によって地盤が軟化し、
その上に建っていた建物が沈下・傾斜・倒壊するといった被害が多く見られた。

液状化は、以前に河川、池、湖沼、水田だった土地や、臨海部の埋立地などで
発生しやすい傾向があります。

購入を検討しているエリア、自宅などが液状化する可能性について調べる
方法としては、自治体のホームページ等で好評されている「液状化予測図」を
利用することができ、また国土地理院が発行する過去の地形図や土地条件図、
自治体の地盤調査データなども参考にすることが大事。

調査の結果、液状化の可能性があると判断できる場合には、地盤調査を実施し、
実際の地盤の状況を把握したうえで対策を講じることが望ましい。

液状化のほかにも、津波、洪水、高潮、土砂災害等、さまざまな自然災害による
リスクが考えられるが、調査にあたっては、ハザードマップを確認すること。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害の発生する
恐れのある区域を地図上に表示するとともに、避難施設の配置状況等を
知らせる地図になる。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、全国の各市町村の
ハザードマップがリンク（https://disaportal.gsi.go.jp/）されている。
また、洪水浸水想定区域や土砂災害危険箇所、土地条件図や治水地形分類図等も
重ねて閲覧することができる。

【売買担当より】
このたびの災害（北海道胆振東部地震、台風21号）により被害を受けられた皆さまに、
こころよりお見舞い申し上げます。

今年は台風の発生や進路、大阪北部地震や北海道胆振東部地震など自然災害の
水、風、揺れ、土砂災害など様々なかたちで脅威を見せられました。

平成30年7月15日、23日で2回に渡り不動産情報でもご案内したハザードマップの
重要性が今後高まることを感じました。

自然災害の猛威においては我々は余りにも無力ですが、不動産取引において
物件の説明は勿論重要ですが、購入される地域がどの様なところかもしっかり
説明し、購入者様もしっかりと認識することができれば災害に直面したときの
対処が大分違うのではないかと思います。

一人一人の認識が重要なのでしょうが、このハザードマップの存在を自治体は
もっともっとアピールしていくことが重要なのではと思います。

災害は何時、どこで起きるか予測できませんが、自分たち家族が住むエリアが
どの様な場所なのかを認識することで地域に対する関わりも高まると思います。
不動産取引ではハザードマップの説明は重要事項説明ではないとされておりますが、
被害を少しでも減少できることを考え、少しでもお役に立てれるよう、
取引の際にはハザードマップの重要性を更に説明していきたいと思います。

被災された地域の一日も早く復旧されますようお祈り申し上げます。

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大手5行が31日、9月に適用する住宅ローン金利を発表！

三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託銀行の4行が
10年固定型の最優遇金利をそれぞれ0.05％引き上げ、りそな銀行は据え
置いた。

日銀が7月末に長期金利の小幅な上昇を容認したことが背景にある。

大手行が徐々に受託ローン金利を上げる傾向が鮮明になってきたことが
伺える。

三菱ＵＦＪ銀行は0.90％、三井住友銀行は1.20％、みずほ銀行は0.90％
三井住友信託銀行は0.85％、りそな銀行は0.75％とした。

日銀が2016年2月にマイナス金利政策を導入し、大手行は一斉に金利を
引き下げたが、17年半ばごろから引き揚げ傾向にある。
9月の金利は、みずほ銀行で17年4月以来、三井住友信託銀行はマイナス
金利導入前の15年9月以来の高水準となる。

ローンの残高も減少している。
18年6月末時点の大手5行（りそなは、りそな銀行、埼玉りそな銀行、
近畿大阪銀行）の住宅ローン残高を集計すると50兆円となり、前年同月と
比べ0.7％減だった。

ただ地方銀行の住宅ローンの残高はまだ伸びている。
全国地方銀行協会の統計によると、会員64行の18年3月末時点の残高は
57兆円で前年比で2.8％増だった。

大手で減り、地銀で増える構図となった。

【売買担当のひとり言】
この先の金利は分かりませんが、ゼロ金利政策から数年
正直低金利と金融機関の住宅ローン審査がゆるく感じた期間が続いたと
思います。

住宅ローン審査では「この人」難しいかなぁ～と思ったお客様でも
承認となり銀行の担当者も私もビックリなんてこともありました。。。

承認となれば購入できるから私もお客様も良かったのですが、昔なら
買えない人が買えちゃったっていうことが数年見られます。
その中で日銀が小幅な上昇を認めたとはいえ大手が一斉に金利上昇を行い、
更に上昇を推し進めれば、ここ数年で昔なら買えなかった人たちが果たして
払えるのでしょうか・・・。

何となく「サブプライムローン」を思いだすのは私だけでしょうか。

ただ過去の失敗、教訓があるから大丈夫でしょうね。
歴史は繰り返さないと信じましょう！

とはいえ金利はまだまだ低いです。
今後の上昇も見越してお早目のご検討、ご購入をお勧めします。

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大規模修繕工事はマンションの安全と資産価値を守るのに欠かせない。

日本経済新聞社の調べでは、全国のマンションの75％で修繕積立金が
国の目安とする水準を下回っていた。

積立金不足から工事を先延ばしにするケースもあり、マンションの安全性を
損なうことにもなりかねない。
国土交通省のガイドラインによると、30年間の均等払いで、15階建て未満は
1平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上は月206円を必要額の
目安としている。

実際の必要総額は建物の状態にもよるため、国の目安を下回っても直ちに
問題とは言い切れない。
ただ、不動産会（マンションデベロッパー）は新築時、販売促進を重視して
割安な積立金の月額を示すケースが多く引渡後に管理組合が実態に基づいて
定期的に見直す必要が殆どだ。

ただ増額には通常管理組合の総会で所有者の過半数が同意する必要があるが、
高齢化していたりすると、合意するのに時間がかかりやすく、また入居者が
支払いを滞納している場合もある。

積立金が足りずに金融機関からの借入や一時金徴収で賄う物件は全体の
2割に上り、工事の延期も見受けられ、また管理組合が割高な工事契約を
結ばれてしまう例も相次ぐという。

マンションはいまや国民の約1割が居住し、大規模修繕の頻度と価格を
適正にし、無理なくできる環境を整える必要がありそうだ。

【売買担当のひとり言】
マンションの大規模修繕工事は昨日今日始まった問題ではなく以前から
出ている問題ですが、ここ数年で更に話題になっているのが、タワー
マンションの大規模修繕でしょう。

最近話題になったのは2015年3月から工事が始まった埼玉県川口市に
ある55階建てのマンション「エルザタワー55」では、なんと工期2年、
工事費用は12億円ということで周囲を驚かせたのは記憶に新しいでしょう。

高層ということで、外壁等の修繕工事を難しくさせる要因だそうです。

他に考えられるマンションとしては小規模（総戸数20戸以下）の
マンションなども考えられると思われます。

大規模修繕工事の周期は約12～15年程といわれますが、それ以外にも
定期的な維持修繕は常に行われております。
また、大規模修繕工事以外で注意しなければならないのは、エレベーターの
更新工事も多額な費用が掛かります。

もっと驚かさせるのは、機械式の駐車場の更新工事でしょう。
最近ではマンション敷地内の駐車場料金も近隣相場と近づかせ、駐車場料金を
修繕積立金とは別に積立、来たる更新工事に備える管理組合も多くなりましたが
私が住んでいるマンションも含め、まだまだ安価に設定しているところが
多いでしょう。

自宅のマンション管理組合でも機械式駐車場の更新工事を想定した場合、
大規模修繕工事で積み立てられている費用では賄えないと試算されました。

それでも何らの対策をせずに今日まできておりますが、その時期が来たら
私も含め住民はあたふたすると思われます。

私自身も仕事に追われ管理組合の総会など積極的に参加が出来てないので
人にどうこういえませんが、自分たちの財産であるマンションに関わる
問題なので管理会社や理事だけに任せるのではなく、住民一人一人が積極的に
関わっていくことがマンションの寿命を長引かせるだけではなく、資産として
価値を高めていくことになるでしょうから、なるべく参加していきましょう。

現在マンションデベロッパー、建設大手が保守費用を抑えられる新工法や
建築技術、資材の向上などで12年から18年に延ばせるように変わってきてますので、
これからのマンション購入では新築、中古問わず立地や間取、価格だけではなく
積立金や長期修繕計画なども重視する事がひつようですね。

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首都圏6月
東京カンテイ（東京都品川区）が23日発表した6月の
中古マンションの平均希望売出価格（70平方メートル換算）は、
首都圏が「3623万円」と前月比0.2％下がった。

神奈川県が0.5％安の「2871万円」。
他の1都2県はほぼ横ばいだった。

例年、6月は春の需要期が終わって成約が伸び悩む。

売手が募集を中断する例もあるが、今年は流通する戸数が例年ほど減っていない。
その理由としては、来年の秋に予定されている「消費税増税」を見越し、
早目に動き出した売手がいると考えられる。

近畿圏は前月比0.3％高い2181万円。中部圏は0.9％高い1823万円だった。

【売買担当のひとり言】
今年に入ってから不動産市況は昨年ほどの勢いが感じられないと感じるのは
私だけではないでしょう。。

オリンピックが開催される2020年まで後2年と迫ってくる中で囁かれているのは
オリンピック後以降は不動産が値下がるのでは！  といわれています。

ただ、来年の秋に予定されている消費税増税前には必ず駆け込み需要が
起こることは予想されることでしょう。

ではオリンピック後、本当に値下がるのか。

余り変わらないでしょう。。。というのが私の考えです。
寧ろ現在オリンピックに向けあちらこちらで整備されている施設も完了し、
または山手線の新駅開業も迫り、オリンピックとは関係ない開発も
どんどん進み、街並みは綺麗になり、生活利便施設の充実も図られ
今日現在よりは更に発展していることと思われます。

その中で値下がることを期待し、購入を待とうとしてしまうとことを危うい
考えかもしれないと思うのは私だけでしょうか・・・。

上述で記載した通り、今年は昨年と違い勢いが感じられません。
ただ、少なからず年末は毎年のこと年内に入居を間に合わせたいという
お客様が10月頃から動きだし、また来年は消費税増税の話題が本格化し、
不動産市況は若干の盛況をみせると思います。

盛況の場合、価格はやっぱり上がったり、値下げ交渉をしている間に
他のお客様に満額で横取りされてしまったりと悪いことばかりが重なります。

だからこそ、今、勢いのない市況の中にこそ物件購入のチャンスがあります。
価格は頭打ちとなり、市況の勢いが感じられないとなれば価格が若干下がり、
更に値下げ交渉にも応じて頂けることも多くなりますので、気に入った物件が
案外安く購入できたってこともあるかと思います。

希望エリア、価格、条件とうお問合せ頂ければ物件情報をメール致しますので、
お気軽にお問い合わせくださいね。

最後に、オリンピック後の値下げを期待することは良いことですが、
幾らの値下げを考えてますか？　数千万単位の値下げはほぼありませんよ。

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