大規模修繕工事はマンションの安全と資産価値を守るのに欠かせない。

日本経済新聞社の調べでは、全国のマンションの75％で修繕積立金が
国の目安とする水準を下回っていた。

積立金不足から工事を先延ばしにするケースもあり、マンションの安全性を
損なうことにもなりかねない。
国土交通省のガイドラインによると、30年間の均等払いで、15階建て未満は
1平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上は月206円を必要額の
目安としている。

実際の必要総額は建物の状態にもよるため、国の目安を下回っても直ちに
問題とは言い切れない。
ただ、不動産会（マンションデベロッパー）は新築時、販売促進を重視して
割安な積立金の月額を示すケースが多く引渡後に管理組合が実態に基づいて
定期的に見直す必要が殆どだ。

ただ増額には通常管理組合の総会で所有者の過半数が同意する必要があるが、
高齢化していたりすると、合意するのに時間がかかりやすく、また入居者が
支払いを滞納している場合もある。

積立金が足りずに金融機関からの借入や一時金徴収で賄う物件は全体の
2割に上り、工事の延期も見受けられ、また管理組合が割高な工事契約を
結ばれてしまう例も相次ぐという。

マンションはいまや国民の約1割が居住し、大規模修繕の頻度と価格を
適正にし、無理なくできる環境を整える必要がありそうだ。

【売買担当のひとり言】
マンションの大規模修繕工事は昨日今日始まった問題ではなく以前から
出ている問題ですが、ここ数年で更に話題になっているのが、タワー
マンションの大規模修繕でしょう。

最近話題になったのは2015年3月から工事が始まった埼玉県川口市に
ある55階建てのマンション「エルザタワー55」では、なんと工期2年、
工事費用は12億円ということで周囲を驚かせたのは記憶に新しいでしょう。

高層ということで、外壁等の修繕工事を難しくさせる要因だそうです。

他に考えられるマンションとしては小規模（総戸数20戸以下）の
マンションなども考えられると思われます。

大規模修繕工事の周期は約12～15年程といわれますが、それ以外にも
定期的な維持修繕は常に行われております。
また、大規模修繕工事以外で注意しなければならないのは、エレベーターの
更新工事も多額な費用が掛かります。

もっと驚かさせるのは、機械式の駐車場の更新工事でしょう。
最近ではマンション敷地内の駐車場料金も近隣相場と近づかせ、駐車場料金を
修繕積立金とは別に積立、来たる更新工事に備える管理組合も多くなりましたが
私が住んでいるマンションも含め、まだまだ安価に設定しているところが
多いでしょう。

自宅のマンション管理組合でも機械式駐車場の更新工事を想定した場合、
大規模修繕工事で積み立てられている費用では賄えないと試算されました。

それでも何らの対策をせずに今日まできておりますが、その時期が来たら
私も含め住民はあたふたすると思われます。

私自身も仕事に追われ管理組合の総会など積極的に参加が出来てないので
人にどうこういえませんが、自分たちの財産であるマンションに関わる
問題なので管理会社や理事だけに任せるのではなく、住民一人一人が積極的に
関わっていくことがマンションの寿命を長引かせるだけではなく、資産として
価値を高めていくことになるでしょうから、なるべく参加していきましょう。

現在マンションデベロッパー、建設大手が保守費用を抑えられる新工法や
建築技術、資材の向上などで12年から18年に延ばせるように変わってきてますので、
これからのマンション購入では新築、中古問わず立地や間取、価格だけではなく
積立金や長期修繕計画なども重視する事がひつようですね。

不動産のご購入、ご売却はアイテル（株式会社アイキャンエステート）まで！
売却のお悩みは　→　　こちら　　まで！