前触れもなく突然にやってくる自然災害。
自分や家族の命と財産を守るため、住まいをどんな場所を選ぶかを
真剣に考えたことがある人は少ないという。

災害に強い土地と弱い土地を見分けるには「どこに確認すれば良いかなど
方法やチェックすべきポイントがある」

その土地（場所）は災害に強いか弱いか、誰に何をきくのか？

まずは「ハザードマップ」を確認すべき！
ハザードマップとは、一般的に自然災害による被害の軽減や防災対策に
使用する目的で、被災想定区域や避難場所、避難経路などの防災関係施設の
位置などを表示した地図になります（参考：国土地理院）。

つまり、「事前に災害が想定できる区域」などが記されている地図です。
国土交通省の「国土交通省ハザードマップポータルサイト」では、洪水・
土砂災害・津波のリスク情報や道路防災情報・土地の特徴、成り立ちなどを
地図や写真に事由に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」や、
各市町村が作成したハザードマップへリンクする「わがまちハザードマップ」
などが利用できる。

これからの住まい探しに注目されるポータルサイトだ。

横浜市では「横浜の地盤」に関する情報を地図上にまとめたものもある。
横浜市行政地図提供サービスの「地盤View」は、横浜の地盤（ボーリング調査）に
関する情報を地図上にまどめたものが閲覧できる。

地盤の強さは家づくりに欠かせないもの。
横浜で家さがし、土地探しをされている方は、一度チェックしてみては！

【売買担当のひとり言】
近年、想定外の自然災害等が頻発していますね。
自宅も心配ですが、何よりも守らなければならないものは家族や自分の命です。

私だけではないかもしれませんが、物件の売買契約を締結する際、事前に自治体が
発行している洪水ハザードマップや防災ハザードマップをチェックし、リスク等の
ご説明は欠かせません。

ただ、お客様自身でも上記のハザードマップは是非とも活用してほしいと思います。

後は自然災害が発生した時、自分や家族がどこにいるかがポイントですが、
自宅にいる場合、安心できるところでなくてはいけませんね。

次回不動産情報では【国土地理院のデータを有効活用】する情報や自分で
できるチェックポイントを紹介いたします。

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土地の売買契約を締結する場合、一般の不動産売買契約書には
【売主は買主に対し、引渡日までに境界を明示する】と書かれている。
※境界票には金属のプレートや鋲（びょう）が用いられ、隣地との境界の
ポイントにあることが殆どで、この示した境界点を結ぶと境界線が出来るが、
これらが不明確だと隣の土地所有者とトラブルになることも想定される。

売主の負担と責任で売却する土地の範囲を買主に明示するという意味だが
契約を急ぐ不動産業者は確認作業を後回しにしがちだといわれている。
更にひどい場合、売主と買主に不動産業者から具体的な指示も無く、
明示そのものをしないこともあり、また「境界標は一部見当たらないが、
測量図があるので問題はない」などと説明することがあるが、ここに重要な
注意点がある。

測量図には（１）確定測量図、（２）現況測量図、（３）地積測量図の
3種類がる。
（１）確定測量図とは、自分の敷地と接する隣地所有者が境界線と境界点に
ついて合意している測量図で、合意の証として測量図を添付した
「境界確認書（筆界確認書）」を作成する。これなら長い年月が経過し、
万が一、境界標がなくなっても復元が可能である。
※確定測量図には公道の管理者である自治体も含まれる。

（２）現況測量図は隣地の所有者の意思とは関係なく土地所有者の
主観に基づいて測量しただけで、境界標を改めて設置できず、測量図の
隅に「隣地の所有者との立合いはしていない」といった記載があるので、
確認する事が重要。

ただし、現況測量図でも敷地に接する公道を除く、隣地所有者のみとの
立会を済ませたものもあるので、売主または不動産業者に確認することが大事。

（３）地積測量図は法務局に備え付けられており、土地の地積変更、
地積更生登記、分筆登記などの申請をするときに法務局へ提出される。
このため、法的効力があると考えがちだが必ずしもそうではないケースもある。

法務局を管轄する法務省は、1977年（昭和52年）9月3日以前の地積測量図は
現在の基準より低い制度のものがあるとしているが、2005年（平成17年）
3月7日以降に作成されたものは実質的に確定測量図と同等の効力があると
いわれているので、作成年月日が重要な確認ポイントとなる。

現地に境界標が無い場合、確定測量図や信頼できる地積測量図がない場合、
測量しなおす必要が大事だが、土地の面積や隣接する所有者数などで
費用は変わるので、土地の取引には先に確認することが重要と思われる。

【売買担当のひとり言】
私も土地取引の場合に一番注意するところで、売主様への確認、現地での
目視は必ず行う様にしております。

比較的新しい分譲地などには境界標が残っているケースが多いですが、
代々お住まいになっている土地の売却や数十年前の分譲地などには
境界標がなくなってしまっているケースが多く見られます。

その様な場合には、必ず売主様に費用は別に掛かってしまいますが、
取引後のトラブルを防ぐため、資格をもつ土地家屋調査士に測量を
依頼することを提案しております。

確定測量が一番望ましいですが、費用や土地の状況など様々な事情が
有る場合は隣地所有者立会のみの現況測量図の実施をお勧めしております。
新たに測量をすることにより、隣地との境界トラブルや、越境等も解消
されますので、買主様も安心して購入できることだと思われます。

ただ、隣地が空家で所有者が不明の場合などもございますので、
その様な場合は、買主様のリスクを少しでも無くすべく現況の状況等を
鑑みて売主様の主観に基づき測量するケースもございます。

費用は30坪程度の土地で隣地が4件程度の場合、約50～70万円はかかる
ケースが多いですが、状況によってはそれ以上になることもあります。

弊社では1都3県で土地家屋測量士事務所と提携をしておりますので、
土地のご売却をご検討の方、測量だけでもしておきたいという方でも
ご紹介可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

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昭和の末年、加熱する土地投機の背後で「地面師」と呼ばれる詐欺集団が暗躍した。

2020年東京五輪・パラリンリック開催が決まり、不動産価格は再び上昇。
地面師たちも再び動き出し、警視庁には現在も被害相談が寄せられている。

記憶新たしい中では、戦前に開業されたとされる旅館が建つ品川区一等地の土地取引で、
住宅大手、積水ハウスも約55億円をだましとられたということで業界も驚かされた。

プロが騙されるのは、都心などの好立地で収益性が高い、希少価値のある土地でなければ
今は中々売れないなどの背景がある。

今、地面師たちが狙っているのは、都心の一等地（港区赤坂、渋谷区富ヶ谷）が目立ち、
こうした土地は不動産のプロでなければ手が出せない。
こうした一等地は売りに出る機会は少ないため、出てきたときの競争は激しく、取得を焦る
プロ（不動産業者）が地面師の被害を受けやすい。

地面師たちの手口は昭和のバブル期と変わらず、偽の地主に代理人、書類の偽造など
アナログ的だ。

しかし、こういった手口こそプロは騙され安く注意が必要だとされる。

【売買担当のひとり言】
積水のニュースは私も大変驚かされました。
価格が55億円というだけに、取引に係る人も凄く慎重になったのではないかと
思われます。

そのなかでもプロが騙される・・・というにはやっぱり都心の一等地の取得が
どれだけ大変で困難なことかが原因ですね。

ただ、一等地以外でも少しでも利益が出そうなもの、欲していると焦って
探している人などをターゲットに地面師は動いておりますので、皆様も
他人事とは思わず、取引には細心の注意をしてください。
私もより一層、不動産の取引には注意し、邁進していきたいと思います。

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