平成30年2月21日 不動産研究所が発表した平成29年の新築マンション価格は
全国平均で1戸あたり4739万円（前年比3.9％上場）となり、平成27年の
4618万円を上回って過去最高を更新したと発表。

東京都心の超高額物件などがけん引したこが多いが、平均価格は、東京23区を
はじめとする首都圏が7.6％の大幅な伸びをみせ、人件費の増加を反映してほぼ
全国的に価格が上がり、主要都市では、札幌が1.2％、仙台市が3.8％とそれぞれ
上昇した。

年間の販売戸数は0.5％の7万7363戸と、小幅ながら4年ぶりに増加。
首都圏、近畿圏が+だったほか、地方都市でも「駅近」など利便性の高い
エリアで売出が増加。

■売買担当のひとり言■
新築マンションは人件費や建築資材の高騰、オリンピック特需などで、
2020年以降に景気の悪化、値下がりを心配する声がありますが、
本当にそうでしょうか。

確かにオリンピックに向け、豊洲近辺など整備が進んでおりますが、
東京はオリンピックに関係なく至る所で開発、整備が行われております。

築地跡地の再開発や、品川ー田町間の新駅にかかわる開発、大手町・丸の内、
八重洲・有楽町エリアの開発、日本橋・京橋エリア、虎ノ門・六本木・
赤坂エリア、渋谷エリア、新宿エリア、池袋エリアなど都心エリアだけでも
書き出したらどんどん出てきます。

人件費の高騰や資材の高騰はオリンピック特需だけが要因では無いこと
上記を見る限りでは分かると思います。

新築価格は確かに高騰し、新築から中古市場へ流入したことも原因で
中古価格も上昇しました。
個人的な考えとして、今後の中古価格上昇は無いと考えますが、それでも
新たに開発されれば、その周辺への影響は少なからずあると考えられます。

山手線新駅完成後の周辺は間違いなく、今より価格は上がるでしょう。
だからこそ今は買い時ではないという安易な考え方より、今、狙い目は
どこなのか、資産が落ちないエリアで物件を探すことが重要・・なんて、
簡単に分かれば私も既に勝ち組ですね・・・笑。

また、お客様方はお仕事や生活の拠点など、制限がある中での物件探しは
難しいですが、私たち不動産会社は毎日物件を見たり、地域を廻ったり、
日々新着情報を追い求めることが仕事です。

物件や地域についても、熟知している担当スタッフ（私です(^o^)）が担当に
なり、お客様にとっての優良物件を、自信を持って、ご紹介させて頂きます♪

 ☆不動産のご売却はアイテル（株式会社アイキャンエステート）まで！

売却のお悩みは　→　　 こちら　　まで！

所有者不明の土地は多くの場合、持ち主が亡くなっても相続登記が
行われていないことが原因です。

有識者らでつくる民間の「所有者不明土地問題研究会」の推計では
全国で約410万ヘクタール（2016年現在）に上り、九州の面積を
上回るとされております。

所有者不明の土地は災害復興や再開発の妨げになるばかりか、
不法投棄、樹木等が生い茂る原因にもなり、土地だけでなく、
土地上に家屋が有る場合には、その家屋が倒壊、放火の危険性も
指摘されております。

これを政府が制度を創設するための特別措置法案を平成30年3月上旬に
閣議決定して今国会で成立させ、来年夏の施行を目指しております。

通常、他人の土地を利用するには、土地の所有者の承諾が必要ですが、
新しい制度が成立すれば、事業者が所有者不明の土地を活用したい場合、
知事に事業計画を提出し、審査の結果、知事が事業に公益性があると
判断した場合、「地域福利増進事業」に認定し、10年間の一時利用を
許可し、所有者が現れない限り利用権を延長できるとされております。

利用者は自治体や企業、ＮＰＯ法人などのほか、個人の利用も想定
しているとのこと。

法案が成立、施行されれば有意義な土地活用が出来そうですね。

 ☆不動産のご売却はアイテル（株式会社アイキャンエステート）まで！

売却のお悩みは　→　　 こちら　　まで！

内閣府は平成30年1月27日、防災に関する意識を調べる世論調査の結果を公表しました！

住宅の耐震診断の状況を今回の調査で初めて聞いたところ、「実施していない」が
52％と半数を超え、こののち「実施する予定がある」と答えたのは4％にとどまり、
「実施している」は28％だった。

内閣府の担当者は「耐震診断についての理解が浸透していないのではないか」とみる。

住宅を耐震化するには、「耐震診断」で地震に対する強度を調べた上で耐震改修工事を
する必要があり、国土交通省では2025年をめどに耐震性を有しない住宅をおおむね
解消する目標を揚げている。

すでに診断を実施し、耐震性を有していた人は25％、診断を実施していないが、
今後の実施予定はわからないと答えた人は30％だった。

どちらにも該当しない人を対象に耐震改修工事の予定を聞いたところ、改修または
建替えをするつもりはないが、38％に上がった。
予定がある、今後必要があるは合わせて14％だった。

一方、大地震が起こった場合に心配なことを聞いたところ、「建物の倒壊」が73％に上がり、
平成25年12月の前回調査から7.8ポイント上昇した。

地震に備えた対策は、自宅や家財を対象に地震保険に加入しているが、46％で
前回調査から7.7ポイント増えた。

※調査は全国の18歳以上の男女3000人を対象に平成29年11月16日～26日に実施し、
61%にあたる1839人から回答を得た。

■売買担当から■
大地震の心配事が「建物の倒壊」が73％と高い水準にある中、耐震診断が思うように
進んでないのは驚きですね。

国土交通省が掲げる2025年まで後7年で耐震性を有しない住宅の解消は、個人的には
ほぼ無理だと思われます。

地震大国「日本」だからこそ、起きてから教訓にするのではなく、常に防災意識を
高め、家族やお客様、会社との連絡方法を事前に取り決めることが重要だと感じました。

古くなったマンションの売却と解体をしやすくする法案です。

2014年6月18日の参院本会議で可決、成立しました。

これまではマンションの売却をするためには

マンション全体の所有者の合意が必要でしたが

改正法の施工後には所有者の8割以上の賛成で可能になります。

2月を目処に施工となる見込みです。

対象となるマンションは1981年以前の旧耐震基準で建築され

耐震性が不足していると認定されたマンションとなります。

国土交通省によりますと全国にある約590万戸のマンションのうち

旧耐震基準で建設されたマンションは約106万戸と全体の2割を占めています。

これまでは住民全員の合意形成が難しく建替えが進まなかったが

不動産開発会社などに土地・建物をまとめて売却ができるようになります。

賃貸での居住者へは引越し代や家賃補助などの補助金や

建替えの際には部屋数を増やせるよう容積率の緩和する特例措置も設ける予定。

これによって築年数の古いマンションも売りやすくなることが予想されます。

ここ最近はリノベーションを施した築年数の古いマンションが好調に売れてますが

今後も更に中古マンションの売れ行きが期待できそうです。

2013年10月期の「投資用市場動向データ」の調査結果によりますと

投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが10.45％（前月比0.02ポイント増）と微増。

問い合わせ物件の表面利回りは12.29％（同0.2ポイント減）と下落した。

新規掲載物件の物件価格は、6,094万円（同191万円減）、

問い合わせ物件価格も5,077万円（同45万円減）と下落した。

投資用1棟マンションは、新規掲載物件の表面利回りは9.62％（同0.31ポイント増）と上昇。

問い合わせ物件の表面利回りは10.98％（同0.07ポイント減）と下落。

物件価格は、新規掲載物件が1億8,732万円（同92万円減）とわずかに下落。

一方、問い合わせ物件は1億7,268万円（同750万円増）と大幅に上昇した。

投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りは9.82％（同0.31ポイント減）と

今年最低の利回りとなった。

問い合わせ物件の表面利回りは11.91％（同0.29ポイント減）と下落。

物件価格は、新規掲載物件が1,093万円（同90万円減）と下落したが、

問い合わせ物件は878万円（同58万円増）と上昇した。

1982年以降23区で分譲されたマンションの分布状況の年代別推移が

（※30年間に分譲された2万8,940物件・133万3,018戸が対象）

82年以前は、港区を筆頭に、渋谷区、品川区などの高級住宅街を中心に供給されていたが、

83～2002年竣工物件では、品川区・港区に次いで江東区が3位にランクイン。

中央区、台東区、墨田区もシェアを上げており、供給が都心部から城東メインにシフトしていた。

さらに03年以降になると、江東区を筆頭に、中央区、品川区、港区と東京湾に面したエリアが上位を独占。

同時に墨田区と台東区もシェアを高める等、湾岸・城東への同時シフトが発生。

とくに港区は、赤坂・六本木と言った都心部ではなく、

晴海・汐留・芝浦などの湾岸エリアへと供給立地がシフトしていた。

また、20年の東京オリンピックで選手村が開設される晴海エリアを起点にマンションストックを見たところ、

晴海から半径8km以内に、23区マンションストックの35.2％（1万195件、54万57戸）が集中していた。

「今後も湾岸エリアでは判明しているだけで1万戸が新規供給される。

同エリアではマンション開発が継続するとみられ、

開発余地が豊富な東京ベイサイドでの供給が加速する可能性が高い」と分析している。

首都圏における新築戸建（登録物件8、455戸）の平均登録価格が１戸あたり3、260万円と前年同月比2.3％上昇となり、平均成約価格は3、277万円と前年同月比3.7％上昇となりました。

いずれも7ヶ月連続プラスとなりました。

成約の25％は埼玉県で3000万円台、4000万円台が好調で全体の平均価格が上昇したものと見られます。

一方で中古マンションの平均登録価格は１戸あたり2、176万円（前年同月比1.6％上昇）と３ヶ月連続プラスとなりました。

平均成約価格は１戸あたり1、934万円（前年同月比3.4％下落）と再びマイナスへ。

東京23区での成約価格が平均登録価格を450万円下回るなど需給のズレが目立ち

2000万円未満の物件の割合が６割に迫り、成約価格が約8ヶ月ぶりに2、000万円を下回るなどユーザーニーズが低額物件に集まっていることが要因と見られます。