管理が行き届かない老朽化マンションが増加していることを受け東京とは11日
管理組合などに修繕積立金の状況や大規模修繕工事の有無、耐震診断の結果や
空き住戸の割合などについて報告を義務付ける条例を制定する方針を発表。

都内にある分譲マンションのやく4分の1にあたる1万4000棟が対象の見通し。

老朽マンションを最も多く抱える都が独自に条例を制定すれば、全国の自治体の
対策に影響を与える可能性あり。

小池百合子知事が12日に開会する予定で、2018年度中の条例成立を目指すと
されている。

都内には分譲マンションが約5万3000棟ある。
このうち管理組合の明確な規定がなかった1983年以前に建設された6戸以上の
マンションを対象にする方針という。

施行後の報告状況を見ながら対策マンションを拡大することも視野に入れている。
例えば、築40年以上経過したマンションを、義務化の対象に順次追加する。
また、施行後に完成するマンションは、分譲する不動産会社などの協力を得て
基本情報を把握したい考え。

都内にあるマンションは全国の約4分の1を占め、老朽化が進む物件も多い。

都は管理組合の自主的な取り組みだけではなく、行政が老朽化対策に関与
する必要があると判断したとのこと。

【売買担当のひとり言】
老朽化が進んだマンションを条例で義務化することには賛成ですが、
その対象となるマンション管理組合には新たな負担が生じるだろうと思われます。

なぜ管理が余り出来ない状態になったのか、対象となるマンションは1983年以前と
いうことだが、35年以上経過して所有者の方々の高齢化見込まれます。
老朽化の原因には戸数が少ないこと、立地状況などに起因する修繕や管理の困難な
マンション、今でこそ区分所有法や管理体制が厳しくなってますが、管理会社、
理事長等による積立金の使い込みなど様々な原因が考えられます。

管理組合（各所有者）としても当然に自分が住んでいるマンションの老朽化を
防ぎたいという思いは強く持っていることだと思いますが、現実と思いでは
成り立たないことがあると思われます。

条例で義務化することは必要なことだ思いますが、根本的なことを見定める、
助成や援助、支援の体制を整えることが必要なのではないかと思われます。

管理体制でお悩みの皆様、どこに相談してい良いか分からないという場合、
我々不動産会社でも相談いただいても、色々なお悩みの解決につながることも
ございますので、お気軽にご連絡くださいませ。

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所有者が分からない土地の利活用を促す特別措置法が6日の参院本会議で成立した。

都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定し、公園は仮設道路や
文化施設など公益目的で利用できるようになる。

ただ、こうした土地の面積は九州本土（平成30年2月19日の不動産情報でも案内
しております）よりも広いと推計されており、公益目的の利用だけでは問題の
根本的な解消に遠いとも言われているので、民間による利用拡大を進める施策
などが必要になりそう。

今回の特措法は所有者不明土地問題の対策の第１弾となり、平成31年6月までに
施行される。

延長も可能に。
利用権を設定できるのは、建築物がなく、反対する権利者もいない土地。
市町村が公園や仮設道路にしたり、公益目的であることを条件にNPO法人などが
直売所や駐車場などを造れるようになる。

持ち主が現れた場合は期間終了後に原状回復して返すことになるが、現れなければ
期間を延長することも認められる。
※知事判断で10年間に！

関連法改正急ぐ！
政府は対策の第2弾として、2020年までに国土調査法や土地基本法の改正を
視野に入れた施策も進める方針。
土地所有者の把握を進めると同時に、新たに所有者不明の土地が発生しないように
することが狙い。

具体的には所有者の氏名や住所が正確に登記されていない土地について、
登記官に所有者を特定する調査権限を与える。
※前回の不動産上でもご案内しております。

また、自治体が把握できる所有者の死亡情報と国が管理している登記情報を
結び付け、だれが現在の所有者なのか迅速に調べられるようにする。
所有者が分からなくなるのは、相続した人が所有者が替わったことを土地の
登記に記載しないことが大きな原因。

このための対策では、現在は任意となっている相続登記を義務付けることを
検討し、土地基本法には「所有者の責務」を明記する方向だ。

所有者が土地所有権を放棄できる制度も検討する。

【売買担当のひとり言】
何度も驚かされるのは、相続登記が義務化されていないということですね。
不動産登記法は明治32年に施行（以前は登記法）されてから100年以上
経過しているのにもかかわらず、相続登記が任意とすることが所有者不明の
土地がここまで広まった原因ではないかと思わされます。

しかも相続は一人では無く、複数人の可能性もあり、代襲相続を重ねれば
もやは追っていくのは困難になることも想定されるでしょう。

過去の所有者不明の土地については、登記官に権限を与えるぐらいでは
解決出来ないと思います。
この問題は国（政府）が最重要課題としてと考えても良いのではないでしょうか。
また、今後所有者不明の土地を増やさない為にも、いち早く第2弾の国土調査方や
土地基本法の施行を望みます。

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政府は所有者の氏名や住所が正確に登記されていない土地について、
登記を担う法務局の登記官に所有者を特定する調査権限を与える検討に入った。

少子高齢化が進むにつれ、地方では所有者不明の土地が増えている。

土地の権利関係を明らかにし、自治体や企業が土地を有効活用出来るようにする。

政府は2018年の経済財政運営の基本方針（骨太の方針）に盛り込む方針で
19年の通常国会への関連法改正案の提出と、同年度中の改正法施行をめざす。

正常に登記されず調査の緊急性が高い土地に限るため、法改正にあたり
法相の諮問機関である法制審議会にかける必要はない。

これまで登記官は、土地の譲渡などの際に、登記簿上の情報を書き換える
権限しか与えられていなかった。
所有者の分からない土地があっても、登記や登記簿の書き換えなどの申請が
無い限り、関係しそうな戸籍や固定資産課税台帳などを閲覧することは
認められていなかった。

こうした制度の存在が所有者不明の土地を放置する一因となっているとの
指摘があった。

法改正後は、登記官は所有者の許可なく、登記簿に記載された所有者の
情報が正しいかや土地の返還の実態などを調べられるようになる。

主な調査対象は、所有者の情報が正確に登記簿に記載されていない
「変則型登記」と呼ばれる事例だ。

村や集落単位など複数人で山林などを共有しているにもかかわらず
代表者のみの氏名が記載されている場合や、所有者の住所が記載されず
特定できない場合などを想定している。

登記官は地域での土地の利用・管理の実態や歴史的な経緯などを
遡って調べる。

権利関係の資料のほか、地域の自治会への聞き取りや文献調査もする。
現在の所有者や住所が特定できれば、登記簿に正確な情報を反映させる
ことも視野に入れるとのこと。

【売買担当のひとり言】
登記簿という書面は不動産業界、士業の先生の方々以外には
中々馴染みのないことだと思われます。

登記簿は不動産がある管轄する法務局に行けば、誰でも簡単（費用は
掛かります）に取得できる書面です。
何が記載されているかというと、不動産（土地か建物）の自己紹介と
誰が所有者（甲区欄）なのか、銀行からお金を借入している場合（乙区欄）の
内容などが記載されてます。
※差押や競売開始なども記載されますよ。。

売買や相続、区画整理法による登記で登記官のミスで記載されてしまった
事項は登記官の職権などで修正されることがありましたが、今回の法改正が
実施されれば、日本全国にある所有者不明の土地について、少しでも解明
されていけば、固定資産税は勿論、所有者不明で一向に進まない計画道路の
解消、災害対策など緊急性を要する土地所有者の解明に繋がりそうですね。

本制度が早期実施されることを願います。

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