不動産情報

プロをだますプロ詐欺集団(地面師)に注意!

昭和の末年、加熱する土地投機の背後で「地面師」と呼ばれる詐欺集団が暗躍した。

2020年東京五輪・パラリンリック開催が決まり、不動産価格は再び上昇。
地面師たちも再び動き出し、警視庁には現在も被害相談が寄せられている。

記憶新たしい中では、戦前に開業されたとされる旅館が建つ品川区一等地の土地取引で、
住宅大手、積水ハウスも約55億円をだましとられたということで業界も驚かされた。

プロが騙されるのは、都心などの好立地で収益性が高い、希少価値のある土地でなければ
今は中々売れないなどの背景がある。

今、地面師たちが狙っているのは、都心の一等地(港区赤坂、渋谷区富ヶ谷)が目立ち、
こうした土地は不動産のプロでなければ手が出せない。
こうした一等地は売りに出る機会は少ないため、出てきたときの競争は激しく、取得を焦る
プロ(不動産業者)が地面師の被害を受けやすい。

地面師たちの手口は昭和のバブル期と変わらず、偽の地主に代理人、書類の偽造など
アナログ的だ。

しかし、こういった手口こそプロは騙され安く注意が必要だとされる。

【売買担当のひとり言】
積水のニュースは私も大変驚かされました。
価格が55億円というだけに、取引に係る人も凄く慎重になったのではないかと
思われます。

そのなかでもプロが騙される・・・というにはやっぱり都心の一等地の取得が
どれだけ大変で困難なことかが原因ですね。

ただ、一等地以外でも少しでも利益が出そうなもの、欲していると焦って
探している人などをターゲットに地面師は動いておりますので、皆様も
他人事とは思わず、取引には細心の注意をしてください。
私もより一層、不動産の取引には注意し、邁進していきたいと思います。

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都が老朽マンション対策(耐震診断結果など 報告義務付けへ)

管理が行き届かない老朽化マンションが増加していることを受け東京とは11日
管理組合などに修繕積立金の状況や大規模修繕工事の有無、耐震診断の結果や
空き住戸の割合などについて報告を義務付ける条例を制定する方針を発表。

都内にある分譲マンションのやく4分の1にあたる1万4000棟が対象の見通し。

老朽マンションを最も多く抱える都が独自に条例を制定すれば、全国の自治体の
対策に影響を与える可能性あり。

小池百合子知事が12日に開会する予定で、2018年度中の条例成立を目指すと
されている。

都内には分譲マンションが約5万3000棟ある。
このうち管理組合の明確な規定がなかった1983年以前に建設された6戸以上の
マンションを対象にする方針という。

施行後の報告状況を見ながら対策マンションを拡大することも視野に入れている。
例えば、築40年以上経過したマンションを、義務化の対象に順次追加する。
また、施行後に完成するマンションは、分譲する不動産会社などの協力を得て
基本情報を把握したい考え。

都内にあるマンションは全国の約4分の1を占め、老朽化が進む物件も多い。

都は管理組合の自主的な取り組みだけではなく、行政が老朽化対策に関与
する必要があると判断したとのこと。

【売買担当のひとり言】
老朽化が進んだマンションを条例で義務化することには賛成ですが、
その対象となるマンション管理組合には新たな負担が生じるだろうと思われます。

なぜ管理が余り出来ない状態になったのか、対象となるマンションは1983年以前と
いうことだが、35年以上経過して所有者の方々の高齢化見込まれます。
老朽化の原因には戸数が少ないこと、立地状況などに起因する修繕や管理の困難な
マンション、今でこそ区分所有法や管理体制が厳しくなってますが、管理会社、
理事長等による積立金の使い込みなど様々な原因が考えられます。

管理組合(各所有者)としても当然に自分が住んでいるマンションの老朽化を
防ぎたいという思いは強く持っていることだと思いますが、現実と思いでは
成り立たないことがあると思われます。

条例で義務化することは必要なことだ思いますが、根本的なことを見定める、
助成や援助、支援の体制を整えることが必要なのではないかと思われます。

管理体制でお悩みの皆様、どこに相談してい良いか分からないという場合、
我々不動産会社でも相談いただいても、色々なお悩みの解決につながることも
ございますので、お気軽にご連絡くださいませ。

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所有者不明地 公園や施設に(公益利用認める特措法成立)

所有者が分からない土地の利活用を促す特別措置法が6日の参院本会議で成立した。

都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定し、公園は仮設道路や
文化施設など公益目的で利用できるようになる。

ただ、こうした土地の面積は九州本土(平成30年2月19日の不動産情報でも案内
しております)よりも広いと推計されており、公益目的の利用だけでは問題の
根本的な解消に遠いとも言われているので、民間による利用拡大を進める施策
などが必要になりそう。

今回の特措法は所有者不明土地問題の対策の第1弾となり、平成31年6月までに
施行される。

延長も可能に。
利用権を設定できるのは、建築物がなく、反対する権利者もいない土地。
市町村が公園や仮設道路にしたり、公益目的であることを条件にNPO法人などが
直売所や駐車場などを造れるようになる。

持ち主が現れた場合は期間終了後に原状回復して返すことになるが、現れなければ
期間を延長することも認められる。
※知事判断で10年間に!

関連法改正急ぐ!
政府は対策の第2弾として、2020年までに国土調査法や土地基本法の改正を
視野に入れた施策も進める方針。
土地所有者の把握を進めると同時に、新たに所有者不明の土地が発生しないように
することが狙い。

具体的には所有者の氏名や住所が正確に登記されていない土地について、
登記官に所有者を特定する調査権限を与える。
※前回の不動産上でもご案内しております。

また、自治体が把握できる所有者の死亡情報と国が管理している登記情報を
結び付け、だれが現在の所有者なのか迅速に調べられるようにする。
所有者が分からなくなるのは、相続した人が所有者が替わったことを土地の
登記に記載しないことが大きな原因。

このための対策では、現在は任意となっている相続登記を義務付けることを
検討し、土地基本法には「所有者の責務」を明記する方向だ。

所有者が土地所有権を放棄できる制度も検討する。

【売買担当のひとり言】
何度も驚かされるのは、相続登記が義務化されていないということですね。
不動産登記法は明治32年に施行(以前は登記法)されてから100年以上
経過しているのにもかかわらず、相続登記が任意とすることが所有者不明の
土地がここまで広まった原因ではないかと思わされます。

しかも相続は一人では無く、複数人の可能性もあり、代襲相続を重ねれば
もやは追っていくのは困難になることも想定されるでしょう。

過去の所有者不明の土地については、登記官に権限を与えるぐらいでは
解決出来ないと思います。
この問題は国(政府)が最重要課題としてと考えても良いのではないでしょうか。
また、今後所有者不明の土地を増やさない為にも、いち早く第2弾の国土調査方や
土地基本法の施行を望みます。

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所有者不明の土地 調査 (登記官に権限)権利関係を明確化

政府は所有者の氏名や住所が正確に登記されていない土地について、
登記を担う法務局の登記官に所有者を特定する調査権限を与える検討に入った。

少子高齢化が進むにつれ、地方では所有者不明の土地が増えている。

土地の権利関係を明らかにし、自治体や企業が土地を有効活用出来るようにする。

政府は2018年の経済財政運営の基本方針(骨太の方針)に盛り込む方針で
19年の通常国会への関連法改正案の提出と、同年度中の改正法施行をめざす。

正常に登記されず調査の緊急性が高い土地に限るため、法改正にあたり
法相の諮問機関である法制審議会にかける必要はない。

これまで登記官は、土地の譲渡などの際に、登記簿上の情報を書き換える
権限しか与えられていなかった。
所有者の分からない土地があっても、登記や登記簿の書き換えなどの申請が
無い限り、関係しそうな戸籍や固定資産課税台帳などを閲覧することは
認められていなかった。

こうした制度の存在が所有者不明の土地を放置する一因となっているとの
指摘があった。

法改正後は、登記官は所有者の許可なく、登記簿に記載された所有者の
情報が正しいかや土地の返還の実態などを調べられるようになる。

主な調査対象は、所有者の情報が正確に登記簿に記載されていない
「変則型登記」と呼ばれる事例だ。

村や集落単位など複数人で山林などを共有しているにもかかわらず
代表者のみの氏名が記載されている場合や、所有者の住所が記載されず
特定できない場合などを想定している。

登記官は地域での土地の利用・管理の実態や歴史的な経緯などを
遡って調べる。

権利関係の資料のほか、地域の自治会への聞き取りや文献調査もする。
現在の所有者や住所が特定できれば、登記簿に正確な情報を反映させる
ことも視野に入れるとのこと。

【売買担当のひとり言】
登記簿という書面は不動産業界、士業の先生の方々以外には
中々馴染みのないことだと思われます。

登記簿は不動産がある管轄する法務局に行けば、誰でも簡単(費用は
掛かります)に取得できる書面です。
何が記載されているかというと、不動産(土地か建物)の自己紹介と
誰が所有者(甲区欄)なのか、銀行からお金を借入している場合(乙区欄)の
内容などが記載されてます。
※差押や競売開始なども記載されますよ。。

売買や相続、区画整理法による登記で登記官のミスで記載されてしまった
事項は登記官の職権などで修正されることがありましたが、今回の法改正が
実施されれば、日本全国にある所有者不明の土地について、少しでも解明
されていけば、固定資産税は勿論、所有者不明で一向に進まない計画道路の
解消、災害対策など緊急性を要する土地所有者の解明に繋がりそうですね。

本制度が早期実施されることを願います。

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土地(不動産)を放棄できる制度、政府が検討 要件・引受先議論へ

政府は、土地の所有者を放棄したい時に放棄できる制度の検討を始める。

人口減で土地の活用や売却に困る所有者が増えていることが背景にあり、
防犯上の必要性など一定の要件を満たせば、所有者が土地を手放せるように
する方向。

ただし放棄される場合、土地の引受先などが課題。

政府が来月に取りまとめる「骨太の方針」に盛り込む。
法務省や国土交通省が具体的な検討を進め、来年2月にも方向性を示す。

民法には「所有者のいない不動産は国庫に帰属する(民法239条)との
規定があるが、土地放棄の手続きを定めたものがない。

そこで、廃棄物処理のように、土地所有者が一定額を納めれば放棄できる
仕組みなどを検討していくという。

【売買担当のひとり言】
所有者が土地を放棄できるという具体的な検討、方向性を進めるという
政府の案、大変良いことですね。

ただ、問題となるのは地方の不動産・・・しかも山林(崖や法面)などの
引受先が鍵となります。

崖や法面の維持は、その所有者に求められ、維持管理するだけでも
数百万かかることもあります。

首都圏の需要があるところなら、戸建用地やマンション用地などでも
有効活用してしまう場合がございますが、地方の需要の無いところで
あれば、有効活用どころか維持管理費用ばかり掛かってしまう「負動産」
になってしまいます。

ちなみにドイツの民法には所有者が放棄の意思を土地登記所に表示し、
土地登記簿に登記されることによって、放棄することができる(民法928条)と
明記されており、放棄された土地を、まず先占する権利は「州に帰属する」とも
定められてます。

ただ放棄された土地は、どこかに所有させなければならない義務もないため、
ほとんどは「無主地」として管理されているそうですが、その維持管理の
費用は行政が負担せざる得ないということです。
ドイツ国内でも地域によっては、「無主地」の増加による行政の負担増が
問題になっているということです。

私の考えでは各自治体に引受先になってもらうことが望ましいと考えます。

その後、自治体がHPなどでその放棄された不動産について、売却や
引受先などを募集する方法などを公開することが公平性があると思いますが、
首都圏と地方とでは、負担が増える地域がでてしまうと思います。

そうした維持修繕が必要な土地の場合、その費用は税金になって
しまいます。

税金となる以上、やっぱり公平性が求められることから慎重に
ならざる得ないと思いますが、早期の方針を纏めて欲しいですね。

今後の動きに注目していきましょう。

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中古マンション価格 「首都圏」初の3000万円超

不動産情報サービスのアットホームがまとめた2018年3月の
首都圏の中古マンション成約価格は、前年同月比12%上昇して
3014万円だった。

3000万円を超えるのは比較可能な09年1月以降で初めて。

「若年層も高齢者も利便性の高い東京23区に居住する志向が
強く、新築より割安な中古に人気が集まっている」(同社)という。

全国の不動産会社が加盟する同社の情報ネットワークに図面を
登録し、成約した中古マンションを集計した。

首都圏の成約価格の上昇は24ヶ月連続となる。

首都圏内をエリア別にみると、成約件数で半数を占める東京23区が
9%上昇し3709万円と全体をけん引した。

将来は賃貸することも視野に入れ、居住スペースが狭くても
資産価値の高い23区の中古物件を選ぶ人が増えているという。

23区の成約物件の平均面積は55平米と首都圏の平均より1割狭い。

神奈川県は10%上昇の2497万円だった。
横浜市内など23國近いエリアでは上昇が目立った。

埼玉は9%上昇の1999万円、千葉は20%上昇の1892万円だった。

23区以外をさす東京都下は2%低下し2560万円だった。

同社は「投資目的の需要ではなく、購入者は実際に居住する実需に
支えられており、過熱感はない」と分析。

上昇傾向は続くとみている・・・。

【売買担当のひとり言】
高止まりしている中で、首都圏の上昇の結果は平均して売れ行きが
良いという結果ですね。

確かに毎月コンスタントに新規物件が流通され、リノベーションを
専門に扱っている不動産会社からも続々と新規物件がアップされては
成約されていきます。

購入意欲の高いお客様が多い中、また情報量が目まぐるしく飛び交う中で
より良い物件を探していくということは、物件を探されているお客様では
厳しい時代なってきたなあと痛感します。

日々、情報が変化していく中でも弊社では独自のシステムで新規物件情報を
集め、お客様へご内見いただき、安心ある取引、わくわくする物件探しを
して頂きたくご紹介させて頂きますので、掲載されていない物件でも、
お探しの条件などをメールだけでも頂ければ、情報が出次第、早期に新着
物件をお送りさせて頂きます。

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マンションの大規模修繕、割高契約に注意! 国交省「相場」を発表

マンションの大規模修繕工事の際、割高な代金で契約させられる
トラブルが日本全国で相次いでいることから、国土交通省は各地の
工事を調査し、平成30年5月11日(金)に結果を公表した。
※調査対象は過去3年間に施工された944事例で、1戸あたり「75万~
100万円」が31%で最も高く、「100万~125万円」が25%、「50万
~75万円」が14%と続いた。

同省のこうした調査は初めてで、マンション管理組合に費用の目安を
情報提供し、トラブルを未然に防ぐ狙いがある。

分譲マンションは全国に約630万戸(2016年)あり、約1500万人が
入居。大規模な修繕工事はマンションの老朽化に伴い、住民による
積立金を元に行われる。

同省は昨年5~7月に修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が
多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施。
回答が得られた134社の944事例を分析した。

その結果、大規模な修繕は1回目が築13~16年前後で行われ、1戸あた
りの平均は100万円。2回目は築26~33年前後で同97万9千円、3回目
以降は築37年~45年前後で同80万9千円だった。
工事は外壁関係、防水関係が多く、2回目は給水設備は増えるという。

調査結果は同省のホームページで公開。
マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンション
のデータと比較すると有効」としている。
また、事前に検討した方がいいポイントとして、■過剰な工事項目・
仕様などがないか ■戸あたりの床面積工事金額が割高ではないかなどを
挙げてる。

【売買担当のひとり言】
マンションの修繕積立金問題は今日に始まったことでは無く、以前から
問題になっておりました。

管理組合が積み立てている修繕積立金の額を事前に把握し、近い金額で
見積るなど建物の管理会社と談合している可能性を示唆させることが
多く見受けられます。

管理会社が大規模修繕工事の見積を3社から取りました!
じゃーその中からといってもその3社は管理会社が選んでる業者ですよ。

自分たちのマンション(財産)は自分たちで守っていくしかないですが、
皆様お仕事を抱えている忙しい中での両立は難しいと思います。

ただ、理事会や総会に出られなくとも、議事録などで議案を確認し、
修繕が行われる場合、その工事が適正か否か、費用が割高ではないか
どうかを少しでもチェックすることが必要ではないでしょうか。

そういう私もマンション住まいで、昨年に大規模修繕工事を行って
ました。私自身、当時仕事に追われる日々で、まるで他人事かのように
全く気にしてませんでした・・・猛省です。

毎月積み立てている修繕積立金は自分達が住んでいるマンションの
維持修繕に積み立てているものであり、決して業者の利益のためでは
ないということ心に刻みました!

皆様、少しでも自ら監視していける手法を身につけていきましょう。

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不動産選びは「自治体選び」の時代に

好調著しい不動産も東京郊外は人口減で不動産価格下落。
しかし千葉県流山市は人口「増」です。

何が違うのか・・。

2003年に就任した現市長(井崎 義治 氏(現在4選目))の政策の
成果です。

キャッチフレーズは「母になるなら流山市」

8年で認可保育園2.8倍、定員3.1倍。駅に「送迎保育ステーション」、
駅に子供を連れていくと市のバスが子供を保育園に送迎。
※英語教育にも力をいれている流山市です。

人口増、転入超過数は政令指定都市を含め昨年一昨年と全国8位、
千葉県では1位という成績です。

2004年の同市出生率1.14は2016年には1.57に。
小中学校を次々新設してます。

そして地価が上昇、2017年地価公示46地点中下落はわずか9地点。
市長の政策次第で土地が値上がりしたことを証明づける一因です。
(※週刊エコノミスト 平成30年4月10日)

弊社が得意エリアとしている中央区の人口は1970年の10万人から
1995年には6万人に減少。
最近のタワーマンションの建設ラッシュで人口は急増し15万人に。
数年前の区長は「人口を増やした」と自画自賛し、今は「ファミリー
を歓迎せず」に住宅容積率4割上乗せを廃止。

隣接東京都江東区も学校不足でマンション規制。
その規制内容は40㎡以上のファミリー住戸を抑え単身者向けに。

【売買担当のひとり言】
流山市、凄いですね!!!
母、女性を応援することで仕事への復帰、再就職などがしやすいと
なれば確かに県外からも引越したくなりますね。

人口増が続ければ住まいを増やす(賃貸でも売買でも)、需要と供給を
実感した街といえると思います。

買うときも、借りるときも、まずは自治体の支援体制がどの程度なのか
事前に確認することもよいですね。

ここでは紹介しきれませんが、弊社の営業エリア、中央区、江東区、
墨田区に関してご質問があれば、お気軽にお問い合わせください。

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3年に1度の「評価替え」!

固定資産税の「評価額替え」とは、固定資産税の評価額を適正な時価に見直す
作業を言います。

本来であれば、毎年適正な時価を調査し、固定資産税の評価額を見直すのが
正しいのでしょうが、日本国内の土地、建物(家屋)について毎年度評価を
見直すことは、実務的にも費用面においても現実的でないこと、また課税事務の
簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋
については「3年毎」に評価額を見直す制度がとられております。

前回の評価替えが3年前の平成27年でしたので、今年は評価替えの年となります。

ここ3年は、平成27年度の価格が据え置かれていました。
今回の評価替えでは固定資産税評価額の増額が見込まれます。

固定資産税の評価額が上昇すると、毎年の固定資産税等が増加することや、
名義書換えの登記費用が増加します。

固定資産税の納税通知書は、各市区町村により異なりますが、5~6月くらいに
各家庭に送付されてきます。

納税通知書が届いたら固定資産税の税額や評価額を確認してみて、どれだけ
評価額に変化がり、固定資産税額に影響があったのか確認してみると良いと
思います。

【売買担当のひとり言】
評価替えが行われてから早3年です・・・。
前回の評価替えの時期は平成27年ですが、この3年間で不動産の上昇幅は
著しく今回の評価替えが若干恐ろしくなりそうです。

なんで、って前回の評価替えの時期過去3年、いや平成19年のサブプライム
ローンやリーマンショックなどによる景気停滞、東日本大震災によって
不動産の買い控えなど、景気全体が落ち込んでいた時期です。

平成24年の第2次安倍政権からアベノミクスやオリンピック開催決定により
若干の景気回復が見受けられた時期で平成27年の評価替えを迎えました。

ただ。平成27年の評価替えでは前回の平成24年と同じ評価額で据え置かれ
ましたが、今回の見直しでは据え置きではなく上がる可能性が高いといわれてます。

それでだけ、ここ数年で景気が回復したことによるってことだと思います。
※そんなに変わってないと感じるのは私だけでしょうか・・笑

評価替えが行われると不動産価格にも影響が出そうですが、まずは
何でもご相談ください。

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新築マンションが高根の花に・・

マンション価格が高止まりしている。

不動産経済研究所(東京、新宿)によると、首都圏1都3県で2017年度に
売り出された新築マンションの1戸あたり平均販売価格は「5921万円」だった。
16年度より6.9%高い。

6214万円を記録したバブル期の1990年度以来、27年ぶりの高水準となった。

前年度を上回るのは2年ぶりだが、5年連続で5千万台の大台に乗っている。
20年の東京五輪の関連工事で人件費と資材費が高騰し、地価も上がっている
ためだ。

「都心で高額物件が多く供給され、郊外も駅に近く高い物件が増えた」ことも
要因の一つだろう。

住宅ローン金利は低水準で、共働き世帯も増えて購買力は高まっている。
だが、一般の給与職者には手が届きにくい物件が増えている。

初月契約率は68.8%と4年ぶりの上昇だが、好不調の境目の70%を2年連続で
下回った。
東京23区(71.3%)や神奈川県(75.7%)は堅調だが、23区以外の都内や
埼玉県、千葉県は50~60%台と低調となっている。

中古マンションもここ数年値上がりしているが新築価格と比べて割安感があり、
関心を持つ人が多いという。

【売買担当のひとり言】
近年、中古物件を限定に探されているお客様も大分増えております。
その理由は自分好みに「リノベーション」したい、好きなエリアで
間取もすべて自分好みに作りたいなどコンセプトをもち購入されてます。

新築も見た目の綺麗さや設備の充実感など魅力が多いことは間違い
ございません。

ただ中古住宅は資産としても価格は落ち着き、建物の管理状態や
近隣環境など既に成熟された中で購入判断が出来るのが魅力の
一つですので、是非中古マンション(中古戸建)のご購入は
ご相談くださいませ。

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