好調著しい不動産も東京郊外は人口減で不動産価格下落。
しかし千葉県流山市は人口「増」です。

何が違うのか・・。

2003年に就任した現市長（井崎　義治 氏（現在4選目））の政策の
成果です。

キャッチフレーズは「母になるなら流山市」

8年で認可保育園2.8倍、定員3.1倍。駅に「送迎保育ステーション」、
駅に子供を連れていくと市のバスが子供を保育園に送迎。
※英語教育にも力をいれている流山市です。

人口増、転入超過数は政令指定都市を含め昨年一昨年と全国8位、
千葉県では1位という成績です。

2004年の同市出生率1.14は2016年には1.57に。
小中学校を次々新設してます。

そして地価が上昇、2017年地価公示46地点中下落はわずか9地点。
市長の政策次第で土地が値上がりしたことを証明づける一因です。
（※週刊エコノミスト 平成30年4月10日）

弊社が得意エリアとしている中央区の人口は1970年の10万人から
1995年には6万人に減少。
最近のタワーマンションの建設ラッシュで人口は急増し15万人に。
数年前の区長は「人口を増やした」と自画自賛し、今は「ファミリー
を歓迎せず」に住宅容積率4割上乗せを廃止。

隣接東京都江東区も学校不足でマンション規制。
その規制内容は40㎡以上のファミリー住戸を抑え単身者向けに。

【売買担当のひとり言】
流山市、凄いですね！！！
母、女性を応援することで仕事への復帰、再就職などがしやすいと
なれば確かに県外からも引越したくなりますね。

人口増が続ければ住まいを増やす（賃貸でも売買でも）、需要と供給を
実感した街といえると思います。

買うときも、借りるときも、まずは自治体の支援体制がどの程度なのか
事前に確認することもよいですね。

ここでは紹介しきれませんが、弊社の営業エリア、中央区、江東区、
墨田区に関してご質問があれば、お気軽にお問い合わせください。

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固定資産税の「評価額替え」とは、固定資産税の評価額を適正な時価に見直す
作業を言います。

本来であれば、毎年適正な時価を調査し、固定資産税の評価額を見直すのが
正しいのでしょうが、日本国内の土地、建物（家屋）について毎年度評価を
見直すことは、実務的にも費用面においても現実的でないこと、また課税事務の
簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあることなどから、土地と家屋
については「3年毎」に評価額を見直す制度がとられております。

前回の評価替えが3年前の平成27年でしたので、今年は評価替えの年となります。

ここ3年は、平成27年度の価格が据え置かれていました。
今回の評価替えでは固定資産税評価額の増額が見込まれます。

固定資産税の評価額が上昇すると、毎年の固定資産税等が増加することや、
名義書換えの登記費用が増加します。

固定資産税の納税通知書は、各市区町村により異なりますが、5～6月くらいに
各家庭に送付されてきます。

納税通知書が届いたら固定資産税の税額や評価額を確認してみて、どれだけ
評価額に変化がり、固定資産税額に影響があったのか確認してみると良いと
思います。

【売買担当のひとり言】
評価替えが行われてから早3年です・・・。
前回の評価替えの時期は平成27年ですが、この3年間で不動産の上昇幅は
著しく今回の評価替えが若干恐ろしくなりそうです。

なんで、って前回の評価替えの時期過去３年、いや平成19年のサブプライム
ローンやリーマンショックなどによる景気停滞、東日本大震災によって
不動産の買い控えなど、景気全体が落ち込んでいた時期です。

平成24年の第2次安倍政権からアベノミクスやオリンピック開催決定により
若干の景気回復が見受けられた時期で平成27年の評価替えを迎えました。

ただ。平成27年の評価替えでは前回の平成24年と同じ評価額で据え置かれ
ましたが、今回の見直しでは据え置きではなく上がる可能性が高いといわれてます。

それでだけ、ここ数年で景気が回復したことによるってことだと思います。
※そんなに変わってないと感じるのは私だけでしょうか・・笑

評価替えが行われると不動産価格にも影響が出そうですが、まずは
何でもご相談ください。

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マンション価格が高止まりしている。

不動産経済研究所（東京、新宿）によると、首都圏1都3県で2017年度に
売り出された新築マンションの1戸あたり平均販売価格は「5921万円」だった。
16年度より6.9％高い。

6214万円を記録したバブル期の1990年度以来、27年ぶりの高水準となった。

前年度を上回るのは2年ぶりだが、5年連続で5千万台の大台に乗っている。
20年の東京五輪の関連工事で人件費と資材費が高騰し、地価も上がっている
ためだ。

「都心で高額物件が多く供給され、郊外も駅に近く高い物件が増えた」ことも
要因の一つだろう。

住宅ローン金利は低水準で、共働き世帯も増えて購買力は高まっている。
だが、一般の給与職者には手が届きにくい物件が増えている。

初月契約率は68.8％と4年ぶりの上昇だが、好不調の境目の70％を2年連続で
下回った。
東京23区（71.3％）や神奈川県（75.7％）は堅調だが、23区以外の都内や
埼玉県、千葉県は50～60％台と低調となっている。

中古マンションもここ数年値上がりしているが新築価格と比べて割安感があり、
関心を持つ人が多いという。

【売買担当のひとり言】
近年、中古物件を限定に探されているお客様も大分増えております。
その理由は自分好みに「リノベーション」したい、好きなエリアで
間取もすべて自分好みに作りたいなどコンセプトをもち購入されてます。

新築も見た目の綺麗さや設備の充実感など魅力が多いことは間違い
ございません。

ただ中古住宅は資産としても価格は落ち着き、建物の管理状態や
近隣環境など既に成熟された中で購入判断が出来るのが魅力の
一つですので、是非中古マンション（中古戸建）のご購入は
ご相談くださいませ。

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東京カンテイが発表した3月の中古戸建住宅の首都圏の平均希望売出価格は3355万円で、
前月より1.6％下がりました。下落は2ヶ月連続。
好立地物件を中心に高値に打ち出す売り手が増え、昨年8月以降は上昇基調でしたが、
割高感が強まり調整局面に入っています。
東京との平均価格は前月比より5.8％高い5512万円と、5か月ぶりに上昇。
千葉県は郊外物件が増えた影響もあり、9.3％下がりました。

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東京都は、過去最大規模の高潮が起きた場合の被害想定を初めてまとめ、
23区の3分の1が浸水する恐れがあると発表しました。

高潮は、台風などの接近で海の水位が普段より高くなる現象で、去年10月には、
神奈川県の江の島が大きな被害を受けました。

東京都は、最大級の台風で最大規模の高潮が起きた場合、浸水が想定される
区域について、3月30日に初めて発表しました。

東京都の想定では、浸水する地域は23区の3分の1に及び、荒川沿いなど、
赤い色が最も濃い部分では5メートルを超える高さまで浸水する恐れがあると
いいます。

特に墨田区・葛飾区・江戸川区では9割以上の面積が浸水の影響を受ける
恐れがあり、解消には1週間以上かかる可能性もあるとのこと。

東京とは、「非難の方法や場所などを確認してほしい」と呼びかけております。

詳細は東京都の　⇒　「高潮浸水添想定区域図」をご覧ください。

【売買担当のひとり言】
東日本大震災をはじめ、最近の自然災害は専門家でも「想定外」の規模と
いわれるほどです。

この発表により墨田区や葛飾区、江戸川区などは悪いイメージは
少なからず影響はあるかと思いますが、逆に住民の方々は「もしも」の
時に備え、自治体は被害を想定した避難場所の周知や整備など官民が
日頃から防災意識を高める良いキッカケになるのではと思います。

今回想定される高潮による浸水は、地震などとは違ってある程度は
事前に予想ができ、その間に備蓄、避難場所、避難ルートの確認、
また家族と事前に落ち合う場所や連絡方法などが取り決められることで
被害を最小限に抑えられるのではと思います。

今回発表された高潮浸水想定区域図以外にも各市町村や都道府県が
発表している洪水ハザードマップなどもありますので、自身が居住する
エリアがどの程度浸水するエリアなのか、避難場所、ルートなどを
事前に確認することも被害を最小限に抑えられることもできます。
※洪水ハザードマップは各市町村などのHPでも確認が取れますので、
是非一度ご覧ください。

※高潮による被害は、東京でも過去に起きております。
1917年には現在の銀座付近が浸水して、建物なども崩れたり、1949年には
墨田区の錦糸町が浸水し、バスが半分近く水につかったりする写真などが
残っております。

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日本郵政が不動産事業の強化を狙い、子会社を新設する方針を固め本格展開を目指す。
日本全国2万4000か所に上る郵便局など、全国に保有する優良な固定資産の活用を高め、
新たな収益の柱とする。

新会社名は【日本郵政不動産】で、郵政グループの持ち株会社である日本郵政の完全出資
子会社として設立する方針。

現在、不動産事業は郵政参加の日本郵便が中心となり、大型複合ビル「KITTE（きって）」や
遊休地を利用した駐車場などを展開しているが、今後は順次、新会社へ移管する方向だ。

【売買担当のひとり言】
日本郵政が保有する駅前の不動産は確かに魅力です。
東京丸ノ内を初め、博多や名古屋が開業したりなど注目を集めてます。

郵政が保有する駅前の立地で複合施設などを展開して行けばどんどん活気づきますね。

KITEEは、それぞれの地域に寄り添いながら、人と街と時をつなぎ、訪れる全ての方に
たくさんのワクワクを届けることを第一に考えてるみたいです。

地域の商店なども生かした街づくりがで、その地域全体が活性化すれば良いですね。

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東京都杉並区は、2018年度　木造住宅の耐震改修工事への助成制度を拡充すると発表。

この拡充は旧耐震といわれる物件だけでなく、1981年6月以降の新耐震基準に適合した
建物も一定の条件の下で助成対象に加える。
※2016年の熊本地震で新耐震基準以降の比較的新しい住宅にも被害が目立ったことを受け、
補助範囲を広げた。

新耐震基準の木造住宅への助成は都内でも初めてというが、年10件、1件あたり最大100万円の
上限があり、高齢者や障害者ら被災時に迅速な避難が難しい人が対象。

また地震保険への加入を促すため、保険加入者にも助成する。
※00年6月以降現行の耐震基準の建物は対象に含めない。

改修の助成のみならず、診断も支援する。
簡易診断は年55件を無料で実施、精密診断は年30件、1件10万円を上限に助成。

杉並区では独自に首都直下型地震の被害も予測し、東京湾北部でマグニチュード7.3の
地震が発生した場合、区内で5棟に1棟の家屋が焼失すると推計している。

【売買担当のひとり言】
首都直下型は今後30年以内に発生する確率は70%程度と予測されてます。
※何時来てもおかしくない確率です。

ただ、ちょっと気を付けて頂きたいのは、この確率は首都（東京）に70％の
確率で来るのではなく、南関東のどこかにM7クラスの地震が来ると考えるのが
正しいとされております。

自然災害に絶対はないので最悪の事態を想定し、常に備えをしておくことが重要ですね。

杉並区の取り組みは都内でも初めてということに私は驚きです。
地震での被害は倒壊が怖いのは勿論です（火災が一番怖いかも）。

東京都でも発表している倒壊危険度マップでは、杉並区より東は足立区や荒川区など
南の方では大田区などが髙い傾向となっております。

そういう自治体こそ積極的に改修工事または建替えなどの助成や支援、相談などを
行うべきだと思います。

災害に強い街を目指して、杉並区に続いて行きましょう！！

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政府は増え続ける所有者不明の土地に歯止めをかけるため、登記簿や戸籍などの
関連データをマイナンバーで一括管理することを検討し、今夏にまとめる
「経済財政運営と改革の基本方針」（骨太の方針）にそうした方針を盛り込み、
早ければ来年の通常国会にマイナンバー法改正案などを提出したい考えでいる。

今の制度は土地所有者に登記を義務付けていないうえ、登記簿を管理する法務局は
遺族が死亡を届け出る自治体と情報を共有していない。

義務化されていないことと複雑な手続きを嫌がって相続登記を行わないと、
所有者不明土地となりやすいことから関係する行政機関が土地所有者の死亡情報を
共有できるようにして、所有者不明の土地につながる相続登記漏れを防ぐ狙いがある。

【売買担当のひとり言】
登記は不慣れな方が行おうとすると公的証明や見慣れない申請書類などが多く
確かに面倒な作業です。

有益な不動産（土地や建物）などであれば、司法書士など専門家に費用を払ってでも
登記をするのでしょうが、遠方の山林や荒れた雑種地などは義務がなければ相続が
発生しても何もしないということがあるのでしょう。

ただ、所有者不明の土地は「2月19日」に登録した「所有者不明の土地　活用できる
制度を政府が固める」を参照して頂きたいが、その土地面積は日本全国で九州の面積を
上回るとされ、都心近郊でもそれらが散見される。

所有者不明の土地がどうして駄目なのかは、一例ではあるが、建物があれば家屋が
管理されずに年月が経過すれば倒壊の恐れや放火の危険性、荒れた土地であれば
不法投棄や衛生面の心配、都市計画で決定し、道路拡張作業による計画頓挫など
様々な問題がございます。

使用してない土地とはいえ、行政も憲法で定められている財産権の関係から勝手な
処分も出来ないというのが実情です。

それでは相続人を探せばということですが、これが中々難しいんです。
昨年発生した相続という事であれば、話も簡単なのでしょうが、相続が発生して
既に何十年経過しているということであれば、第2次、第3次の相続が発生している
可能性がございます。

第一次の相続で、相続人である配偶者と子供（兄弟が2人）であれば、３人が
相続人となりますが、兄弟の内、どちらかが2次相続が発生していれば、その
お子様が相続をされます。

相続人の人数にもよりますが、何十年も放っておけば「ねずみ講」方式で
増えている可能性もあり、見つけられないということが多いのでしょうね。

全てを「マイナンバー」で管理されるのは如何なものかと思いますが、
所有者不明な土地が無くなっていけば有益となることもある為、私は賛成です。

森友学園などの問題も大事なことだとは思いますが、早くこういう法案の
話し合いも纏まればと思います。

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既にご存知の方も居られると思いますが、まだ知らないという方も居られると思います。

知ってましたか。
売買の仲介手数料が平成30年1月1日より変更となったこと。
※変更になったのは400万以下の売買取引の場合です。

売買の仲介手数料は「物件価格の3％＋6万円＋税」と、不動産売買における仲介手数料の
上限価格として知られています。

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた【宅地建物取引業者が宅地又は建物の
売買等に関して受け取ることができる報酬の額】（昭和45年建設省告示第1552号）によって
上限の額が決まっています。

仲介手数料を定めたこの「昭和45年建設省告示第1552号」が、昨年（平成29年12月8日）に
改正され、平成30年1月1日より変更されました。

変更内容は「売買価格が400万以下の場合、最大で18万円（＋税）を受け取ることができる」
ということに変更となりました。

今までも物件価格が400万円の場合は、200万円以下を5％、200～400万円以下を4％と
とすれば仲介手数料は18万円（下記参照）となりますが、280万円の取引の場合は下記の
仲介手数料となります。

※参考例
物件価格　400万円の仲介手数料計算式　
200万円×5％＝10万円 　200万円を超える400万以下は4％なので、
200万円×4％＝8万円　
の合計18万円（＋税）になります。

物件価格　280万円の仲介手数料計算式　
200万円×5％＝10万円 　200万円を超える400万以下は4％なので、
80万円×4％＝3.2万円　
の合計13.2万円（＋税）になります。

 変更となった点は、400万以下の部分について、一律18万円に変更となったという
ことでしょう。

手数料が変更となった点は、「空家」、特に「地方の空家」が原因です。
改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空家等」とされています。

総務省によれば、2013年時点で空家の数は約820万戸に上り、この20年間で約1.8倍に
増加。この内、賃貸や売却中の空家を除く、活用されていない空家は約318万戸に上る。

国は、この空家の流通活性化を目標にしておりますが、地方の空家などが物件価格が
低く、遠方になると通常より調査費がかかったりなど、不動産業者も取り組むことに
よって赤字になることもあり、売買取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。

そこで手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにし、宅地建物の物件価格が
100万円でも200万円でも、400万以下の取引の場合は「低廉な空家等」として、
調査費込みで最大18万円を受け取ることができるようになりました。

ただし、現地調査などにかかる費用は、媒介契約締結の際に、あらかじめ報酬額について
売主に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

■売買担当のひとり言■
売買価格が400万を切る取引は、やはり地方案件が多いと思います。
私の場合、遠方は北海道から鹿児島まで経験がございますが、どれも１Rの収益用
不動産ばかりでした。

どの案件も売却の依頼でしたが、この様な収益用の１Rをお持ちの方は1件のみではなく
何物件とお持ちの方で、既に弊社とも取引を何度かして頂くうちの一つでしたので、
トータルで見た場合、赤字は避けられました。

ただ、中部圏の一戸建てのご売却のお手伝いをさせて頂いたとき、270万円で成約と
なりましたので、仲介手数料は約13.8万円でした。
在来線や新幹線を乗り継ぎ、2回ほど現地へ行きましたが、交通費や人件費を
考えた場合、やはり赤字となってしまうのかなぁと思いました。

勤め人である私としては、交通費や調査費などは全て経費として会社が負担するので、
私は遠方に行くのは苦でもなく、また地方による取引は勉強になることもあるので、
個人としてはどんどん取り組みたいと思っております。

ただ今回の改正で地方の不動産がどこまで流通されるかは分かりませんが、都心の
某大手は普段から取り扱い価格が違う為か、東京の2千万円前後の物件でも後回しに
されてしまい、散々な目にあった記憶がございます。

遠方を引き受ける不動産会社は、よっぽどの理由（お付き合いのある方）による
限定的なものと思いますが、この改正で地方の不動産が活性化すること出来れば
良いですね！

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不動産情報サービスのアットホーム株式会社は1日に同社ネットワークにおける
2018年1月の首都圏新築戸建と中古（既存）マンションの登録価格・成約価格の
データを公表した。

新築戸建の登録価格は、首都圏平均で1戸当たり3,523万円（前月比1.4％上昇）と
再びのプラスに。前年同月比とは2.6％上昇と、5ヶ月連続のプラスとなった。

成約価格の首都圏平均は3,395万円（同1.1％下落）で2ヶ月連続のマイナスになった。
これは、成約の3割以上を占める神奈川県の価格下落等が要因。
地域別では東京23区が5,054万円（同3.1％上昇）、東京都下3,648万円（同0.8％上昇）、
神奈川県3,586万円（同2.8％下落）、埼玉県2,948万円（同0.2％上昇）、千葉県
2,689万円（同3.8％下落）となった。

平成21年1月を100とした1戸当たりの価格指数は、登録物件が100.09（同1.4ポイント
上昇）、成約物件は95.9（同1.1ポイント下落）。成約価格指数が最も高いのは23区で、
109.3と5ヶ月連続の100超えとなっており、唯一登録物件を上回っている。

既存マンションの登録価格は、1戸当たり2,715万円（同1.7％上昇）と2ヶ月連続の
プラス。前年同月比では4.3％上昇し、6ヶ月連続のプラス。
成約価格は2,948万円（同0.8％上昇）と2ヶ月連続のプラスに。前年同月比では
8.8％の上昇で22ヶ月連続のプラスとなった。
地域別では東京23区が3,553万円（同3.8％下落）、東京都下2,495万円（同7.6％下落）、
神奈川県2,544万円（同10.9％上昇）、埼玉県2,148万円（同3.8％上昇）、千葉県
1,722万円（同22.4％上昇）。

1戸当たりの価格指数は登録物件が127.2（同2.1％上昇）。
成約物件は148.0（同1.2ポイント上昇）と2ヶ月連続で過去最高を更新、23ヶ月
連続で登録価格を上回った。

■売買担当のひとり言■
前回は新築価格の過去最高を情報発信いたしましたが、今回は中古マンションの
成約価格指数が過去最高とのこと。

ここ数年で新築価格高騰により、中古市場に購入者が流れる現象の影響もあり、
中古市場もかなり活性化され、「売り時は今」といわんばかりにかなりの物件数が
登録されました。

登録物件数が多いということは、それなりに選べるはずと思いますが、
少しでも良いと思う物件を購入する為、購入者様の判断はかなり早くなり、
登録前に契約済みとなることも多々あったと思います。

「過去最高」が更新されるのか、下落するのかの見極めは正直難しいと思います。
リーマンショック後のような下落は、よっぽどのことが無い限りは考えられないでしょう。

だからこそ、良い物件を購入するためにはどうするか狙い目はどこなのか
と考えた場合、やっぱり日々新着物件を追い求めている我々（私(^o^)に）不動産会社に
お任せ頂くのが自信をもって良いのではと思いました。

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